房地产法复习资料

房地产法

1房地产：房产和地产的统称，是房产和地产的结合体。房产时房屋财产的简称，地产是土地财产的简称，房产是指建筑在地上地表与地下的各种房屋及其附属设施，包括住宅，厂房仓库和商业服务文化教育卫生体育以及办公用房，地产主要是指土地及其上下一定的空间。 2房地产法：调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系和经济协作关系，这两者是互相连接为一体的。具体而言，房地产法是调整人们在房地产权属，房地产开发，房地产经营交易，房地产管理服务，房地产金融，涉外房地产等方面所发生的权利与义务关系的法律规范的总称。 3房地产法的调整对象(简答)

1土地利用管理关系2土地财产关系3土地利用规划关系4城市房屋管理关系5房屋财产关系6涉外房地产管理关系和协作关系 4房地产法与物权法的关系（论述）P24 5房地产权利体系P33

房地产权利体系：1房地产所有权

2房地产他物权：①用益物权：a地役权b建设用地使用权c宅基地使

用权d土地承包经营权

②担保物权：抵押权 3房地产债权：租赁权，借用权 4房地产继承权

6房地产权属：房地产权利归属，指房地产产权在主体上的归属状态。 7我国土地所有及使用制度P51

集体所有权的行使主体T60 范围《物权法》58 课本P53 8土地所有与使用法律制度的发展趋势

A土地社会化：所有权有绝对保护箱滥用禁止发展

B土地价值化：土地权利由以所有为中心向以利用为中心发展 C土地利用立体化：土地空间权理论已经形成并正受到法律的保护 9房屋所有权的取得

A原始取得：新建取得，国家继承、魔兽取得，无主房屋取得，添附取得，善意取得 B继受取得：买卖互易赠与继承

10专有所有权：建筑物区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利 共有所有权：指区分所有权人对建筑物的共用部分享有的占有使用收益的权利 成员权：建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 11相邻权与地役权的区别

A相邻权基于法律直接规定，是不动产所有权等自身效力当然的扩张或，因此不是一向的物权类型，无需登记;地役权出自当事人契约约定，是不动产所有人等另行设定的利益或负担，系用益物权之一种，依公示原则须为登记

B相邻权作为法定权利，仅体现法律对相邻关系最低程度调节，对不动产权利的和扩展仅维持在较低的必要水平；地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其可在法定的必要水平上作较为广阔的自由设定

C相邻权可有土地及地上房屋等建筑物的权利人享有，除法律有规定，一般为无偿享有；地役权的设定限于土地权利人之间，只系一种地产相邻权，除当事人另行约定外，一般是有偿享有。

12房地产权属登记：房地产管理部门对土地所有权、土地使用权和房地产他项权利的登记 性质：房地产权属登记是房地产管理的重要内容，其性质是房地产管理部门依职权实施的

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行政行为，体现了房地产管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。 功能：权利确认功能，权利公示功能，管理功能

13契据登记制，权利登记制，托伦斯登记制的概念P82

14登记效力a房地产权属登记b更正登记c异议登记d预告登记e终局登记P85

15城市土地储备制度：由城托的机构通过征收、收购、换地、转制和到期收回等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划的将土地投入市场的制度

16建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为 建设用地使用权出让与建设用地使用权转让的不同：

A建设用地使用权出让属于土地一级市场；转让属于二级市场

B出让时建设用地使用权从国家土地所有权分离而成为一项的民事权利；转让时建设用地使用全称为的民事权利后使用权人再依法将它转移给其他公民或法人的行为 C 出让反映的是土地所有权者与土地使用者之间的关系；转让不仅反映土地所有者与土地使用者之间的关系，还反映土地使用者与土地使用者之间的关系。 17协议出让的条件，见法条，我也不知道在哪

18建设用地使用权出让的最高年限：居住用地70年；工业用地50，教育科技文化卫生体育用地50；商业旅游娱乐用地40；综合或者其他用地50

19建设用地使用权划拨：县级以上依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无常交付给建设用地使用者使用的行为

特征：a活剥建设用地使用权的标的限于国有土地b活剥建设用地使用权的取得具有行政性c划拨建设用地使用权的取得具有无偿性d划拨建设用地使用权具有无期性e划拨土地的用途具有特定性。

20P124收益权，处分权

21建设用地使用权划拨的范围:国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，城市公益事业用地，国家重点扶持的能源交通水利等基础设施用地

22建设用地使用权转让的原则权利义务同时移转原则，产权一致原则，效益不可损原则 23建设用地使用权可转让的条件P135

24 出租人 国家 建设用地使用权人 标的物 土地 建设用地使用权 适用范围 p142 无 期限 同出让年限 20年 登记 生效 备案 权利内容 转租转让抵押 转租

25场地使用费：外商投资企业为取得划拨建设用地使用权而向中国地方缴纳的一种费用，是其使用土地的代价，一般由土地使用费和土地开发费两部分构成。

26国家征收：国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。

27国家征收：指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。 28集体土地征收的批准权限

批准的：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的

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征收全款规定以外的徒弟，有省自治区直辖市批准，并报备案 征收农用地的应当依照《土地管理法》的规定现行办理农用地转用审批手续。 29征收集体土地的补偿范围和标准P162

30集体土地征收的现存问题：a土地征收过多过滥，失地问题严峻，而且征地不用的现象十分普遍，土地大量闲置b开发用地获得困难成本过高c补偿标准偏低，农民损失严重d补偿方式单一，难以解决农民的长远生计e补偿金发放监管不力，克扣贪污现象严重 对策：a尽快修改《土地管理法》，改革和完善土地征收补偿制度b确定合理的补偿标准c改革现行的地方税费制度d改革和完善地方领导干部的政绩考核制度，完善对土地征收的监督机制，并重点保障司法机关对征地纠纷解决的公正性和最终性 31国有土地上房屋征收与补偿 程序：拟定征收补偿方案→论证征收补偿方案→征求公众意见→社会稳定风险评估→公布征收决定→调查登记公布结果→签订补偿协议→实施拆迁 原则：决策民主，程序正当，结果公开 对征收利保障： 公平补偿 补偿标准 程序权利

32成片开发：指依法组建开发企业，在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水供电供热道路交通通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业，或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

33招标程序：1)招标单位组建一个招标工作机构，或直接委托有相应资质的咨询、监理单位代理招标2）向招标投标办事机构提出招标申请书3）编制招标文件和标底并呈报审批4）发布招标公告或发出招标邀请书5）投标单位申请投标6）找遍单位进行资质审查并将审查结果通知各投标者7）向合格的投标单位分发招标文件及有关技术资料8）组织投标单位勘查现场并就招标文件答疑9）召开开标会议，审查投标书10）组织评标，决定中标11）向中标单位发出中标通知书12）招标单位与中标单位签订承包合同。 34房地产市场的内部结构

一级市场：是土地使用权投入市场，即国家以土地所有者的身份，依照城市规划与土地管理法的规定，统一规划，统一征地，将土地使用权出让给经营者与使用者。 二级市场：土地使用权出让后的房地产贷款、、开发经营市场

三级市场：如使用之后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易

35非自然人转让房地产行为的主体条件：企业事业单位，机关团体作为权利主体进行房地产买卖的必须具有法人资格，否则行为无效。另外还必须注意以下特殊规定： A公有房屋买卖中，国有房屋出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权力的单位，且必须经国有资产管理部门批准同意；集体所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人

B私房买卖中，机关团体、、企事业单位因特殊需要而购买私房的，必须经县级以上的批准

C商品房买卖中，开发公司须持有有关批准手续及营业执照；商品房预售主体还须符合其他法定条件 36《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第三条明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定

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有重大影响的，应当视为要约。

37商品房预售：房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人。由承购人根据预售合同支付房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。

38商品房预售的条件：a已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书b持有建设工程规划许可证c按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期d向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

39瑕疵担保义务包括质量担保以及权力担保 质量担保指预售人想预购人交付房屋的质量，应符合预售合同的约定和国家对于建筑工程质量的强制性规定

权利担保则是指预售人应当保证预购人对房屋的所有权应当是完整的，不应当因第三人对该房屋享有权利而遭受任何阻碍 40 房地产抵押P251 案例

41楼花按揭：指银行、预购人、开发商在商品房预售同参加的一种融资活动，即由预购人依约想开发商支付部分房款，其余放宽以银行贷款垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式。 42租赁双方的权利与义务

出租人的权利：a依照合同约定向承租人收取租金b对承租人用房情况进行监督c法定解约权d期满收回原房的权利

出租人的义务：a按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况，包括①出租人必须按租赁合同约定的期限将房屋的占有使用权实地转移给承租人②出租人交付的房屋应当符合合同约定的使用要求③出租人交付房屋后，仍应使房屋在租赁期限内处于适合使用的状态。b修缮房屋的义务c瑕疵担保义务d纳税义务

承租人的权利a在合同约定租期内占有使用房屋，并取得合法收益b优先购买权，即租期未满是，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买c优先承租权，即租期届满是，出租人继续租房的，承租人在同等条件下有权优先承租d催告房主修缮房屋的权利

承租人的义务：a依约交纳租金b依约使用房屋c保管房地产，即合理的利用房屋d非经出租人许可不得转租e租赁终止后返还原房

43房地产中介服务机构分为房地产咨询机构，房地产评估机构，房地产经纪机构

44物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

45维修资金的概念：是指专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的威胁和更新、改造的资金。 权属及用途：《物权法》规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。《条例》规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

46经济适用房：是由扶持的具有经济型、实用性和社会保障性的微利商品房 47经济适用房的准入标准：a具有当地城镇户口b家庭收入符合市县划定的低收入家庭收入标准c无房或现住房面积低于市县规定的住房困难标准 退出管理：已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，经济适用住房由按规定及合同约定回购。

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