重庆房地产市场价格策略分析报告

重庆房地产市场价格策略分析报告

学号：20040167 姓名：赵晓飞 班级：营销053

一、前言：

现在的重庆和3年前的重庆相比在房地产价格上已经今非昔比，在2005年的时候重庆楼盘价格普遍在3000元/平方米，而现在如果不是由于当前经济危机的重要影响，我相信很难找到4000元/平方米的价格。不得不承认重庆房地产蕴藏着巨大的发展空间，但在目前重庆楼市中，房地产商为了加大资金回笼速度和企业的影响都采取了各种各样的价格策略。

重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。

经过宏观的“洗礼”，重庆市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。

2006年上半年，重庆市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房.97万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。

重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业日趋完善，进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的环境下，重庆房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产法规的贯彻落实，重庆房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。

我们先来看两组数据：

（资料来源：重庆房地产信息网）

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二、策略分析：

从以上信息中我们可以得知，重庆主城区楼盘大多采用的是高开低走价格策略，尤其是区位优势好或发展空间引人注目的区域，如“北部高新区、北部经开区”。 这里用一个即将发售的楼盘为例：

龙湖郦江，套内4120-5100元/平米，首付6万元起,即将发售。龙湖地产2008年滨江生活代表著作，位于重庆南区CBD核心板块，占地约185亩，建筑面积约41万方。作为龙湖地产在长江南岸倾力打造的龙湖生活城，龙湖郦江由滨江电梯花园洋房、高层townhouse（龙湖首次创新小户跃层）、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成，住宅面积从68-185㎡，满足多样的客户需求，丰富的滨江建筑将满溢着闲适与浪漫的水岸生活。 在此我大胆预言：此楼盘虽然在目前的经济局面之下开出这样的价格，但是经过其发售过程的进行，企业一样会采取降价的策略，以此来吸引购房者的热情。

三、调查中的信息

1.六成受调查者表示只接受4000元以下的商品房：

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购房者可承受商品房价格示意图7001以上6001-70005001-60004501-50004001-45003501-40003001-35003000以下0%5%10%0.34%1.01%8.08%14.48%16.50%24.58%22.90%12.12%15%20%25%30%

购房者可承受的商品房价格区间分布呈现不规则的正态分布。在受调查者中，24.85%的人

表示可承受的最高价位为3501—4000元/平方米之间， 22.90%的受调查者表示可接受3001—3500元/平方米价格区间，选择这两个区间的人数占总样本数的47.47%；此外，还有16.50%的人选择4001—4500元/平方米价格区间，14.48%的人选择4501—5000元/平方米价格区间，12.12%的人原则3000元/平方米以下价格区间。选择其它价格区间的人数所占比重均小于10%。分析结果显示，不同购房者的可承受价格之间差异较为显著，这就要求开发商应对市场进行合理细分，并针对不同的购房者群体，提供不同价位的商品房，以满足市场需求，同时获得良好的收益。

在可承受的商品房总价这一问题上，有84.16%的受调查者表示，自身可承受的商品房总价在50万以下，11.79%的受访者表示可承受50-70万元的商品房，能够承受70万元以上商品房的受访者占总样本数的4.05%。这说明房地产产品的消费者主要是中、低端消费者，价格的敏感性较高。

2.购房目的与家庭年收入的关系

购房目的与受调查者家庭年收入的关系图60%40%20%0%6万以6-10万下41.75%26.60%5.72%2.02%1.35%10-20万4.38%3.03%1.68%0.00%20-30万1.01%1.01%0.34%0.00%30-50万0.67%0.00%0.00%0.00%50万以上0.67%0.00%0.00%0.00%自己居住长期投资，用于出3.03%租2.69%短期投资拆迁外地迁入1.68%

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调查数据显示，家庭年收入在10万以下的人群主要以自己居住为购房目的，其中家庭年收入在6万以下的人群占41.75%的比重，家庭年收入在6-10万的人群也有26.60%的比重。家庭年收入在6-10万的人群购房用于长期投资的比例较大，达到了5.72%，这部分人群的投资能力较强，手里有余钱，用于购买房屋长期出租。而家庭年收入在6万以下的人群因旧城改造，拆迁而有购房需求，其比重较大，为1.68%。

3.可承受房价与家庭年收入的关系

可承受房价与受调查者家庭年收入的关系图15%10%5%0%30003001-3501-4001-4501-5001-6001-以下3500400045005000600070007001以上6万以下6-10万10-20万20-30万10.44%14.14%11.11%8.08%4.38%2.36%0.00%0.00%1.35%7.07%11.11%6.73%7.41%3.03%0.00%0.00%0.34%1.35%2.02%1.35%2.02%1.35%0.67%0.00%0.00%0.34%0.00%0.00%0.67%1.01%0.00%0.34%30-50万0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.34%0.34%0.00%50万以上0.00%0.00%0.34%0.34%0.00%0.00%0.00%0.00%

调查数据显示，家庭年收入在6万以下的家庭，可承受的房价主要集中在3001-3500元之间，而对价格在6000元以上的房屋无力购买。家庭年收入在6-10万的家庭，可承受的房价主要集中在3501-4000元之间，其比例为11.11%。只有家庭收入在10万元以上的人群能承受6000元以上的房价。

在江北区、渝中区、南岸区等区域购房依然是各区域人群的首选。受消费惯性的影响，各区域仍然是本地人群的主要购房地，多数家庭愿居住本地。其他区县到主城购房的人群首选江北区，所占比例为1.68%，其次南岸区，所占比例分别为0.67%，这两个区域拥有较好的基础设施和经济环境，近几年发展速度较快，楼盘数量也较多，对区县人群的吸引力较大。

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