房地产项目经济评价分析与探讨

2019-05-22

摘 要:该⽂主要对房地产项⽬经济评价中⼏个主要参数确定问题进⾏了探讨，供参考。关键词：房地产；经济评价

房地产经济评价中的基础参数主要包括以下⼏个⽅⾯的指标：

1．时间类参数。包括开发活动的起始点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等。

2．投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本⾦投⼊⽐例等。3．收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率、运营成本占⽑租⾦收⼊⽐率等。4．评价标准参数。包括基准收益率、成本利润率、投资利润率，投资回报率等。

在以上的参数中，开发期、建设投资额、贷款利率、租⾦或售价、开发规模、投资收益率是最主要基础参数，这些参数对项⽬开发的结果影响很⼤。在项⽬的经济评价中，这些参数的取值都是参考当时当地市场情况估测为基础的。由于在实际开发过程中这些主要参数很容易发⽣变化，⽽且对项⽬评价结果有很⼤的影响。因此，找出这些参数并确定其变化范围将对投资项⽬的评价结果及以后开发过程中的控制，是⾮常重要的。⼀、开发规模

开发项⽬的建筑⾯积直接关系到其租⾦收⼊或销售收⼊和建设投资额。⼀般说来在项⽬前期评价时，开发商通常还没有拿到有关规划批⽂，因此，经济评价所采⽤的建筑⾯积是不确定的。即使有关部门批准了项⽬总建筑⾯积不变，项⽬可供租售的⾯积仍然⼩能完全肯定。

例如，⼀座⼤型商场的实际使⽤⾯积到底有多少，这在前期评价阶段也是⽆法确定的，只能⼤致估算。实际使⽤⾯积的多少主要依赖于地块的条件以及建筑师的设计能⼒。

尽管开发商对项⽬的租售安排有⾃⼰的考虑，但由于市场需求的制约，开发项⽬的⾯积并不⼀定都能迅速销售或租赁出去，为此要进⾏销售预测。销售预测是从微观⾓度预测开发商未来销售的前景，为确定经营计划提供依据。销售预测主要是对销售量及销售进度做出预测。⼀般情况下可根据统计资料的多寡，采⽤直接预测法或间接预测法。⼆、开发期

项⽬开发期⼤体上由三个阶段组成，即从购地到开始建造阶段即开发前期、建筑施⼯阶段、竣⼯后项⽇出租出售阶段。⼀是开发前期。开发前期的时间长短⼀般由所需规划设计时问或拆迁安置时间所控制决定。其中，设计周期有国家颁布的设计周期定额作参考。⼆⾜建筑施⼯期。建筑施⼯期⼀般能够较准确的估计。有国家颁布的建安⼯程⼯期定额作为依据。但某些特殊因素的影响，也可能引起施⼯期延长。三是出租或出售期。出租期或出售期时问的长短与市场供需情况、购买⼒有直接关系。⼀般在经济评价中，常安排房屋竣⼯后半年⾄⼆年(视项⽬规模⼤⼩)结束。三、建设投资额

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投⼊的各项费⽤，主要包括⼟地费⽤、前期⼯程费⽤、基础设施建设费⽤、建筑安装⼯程费⽤、公共配套设施费⽤、开发间接费⽤、财务费⽤、管理费⽤、销售费⽤、开发期税费、其他费⽤以及不可预见费⽤等。在房地产开发项⽬经济评价过程中，由于制度、市场环境等等因素的影响，我们所估算的建设投资与实际建设投资之间往往不⼀定相符。其中，变化最⼤的主要是⼟地费⽤和⼯程造价。当⼟地费⽤确定后。⼯程造价实际上就成了影响开发商利润的主要因素，可以通过了解类似物业的造价情况或针对开发项⽬本⾝的有关设计图纸估算此项费⽤。计算费⽤时⼀般以当前的价格⽔平为依据，费⽤的增长⼤致能和收益的增长相抵。

1．⼟地费⽤。⼟地费⽤是指为取得房地产项⽬⽤地⽽发⽣的费⽤，主要由两部分组成：⼀部分是获得⼟地使⽤权的费⽤，另⼀部分是⼟地开发费⽤。对⼟地费⽤进⾏估算，⾸先需要获取相关的资料：主要包括当地的⼟地分等定级成果资料、⼟地规划信息、⼟地市场信息、⼟地权属资料以及项⽬⽤地现场勘察及周围环境资料等。通过对上述资料的调查分析，就可以对⼟地费⽤有⼀个⼤致的估算。⽬前普遍采⽤的⽅法主要有假设开发法和市场⽐较法两种。

2．⼯程造价。⼯程造价包括⼟建⼯程费⽤、安装⼯程费⽤，其中⼟建⼯程费⽤⼜可划分为摹础⼯程费⽤、上部结构费⽤等。⽬前⼯程造价常⽤的估算⽅法有粗算和精箅两种。

粗算法是⼀种加权类推的办法，即根据已建项⽬的造价类推待开发项⽬造价。类推过程中，对已建项⽬造价乘⼀个修正系数作为已、待建项⽬间的差异的修正，这个系数通过定性分析来确定。这个算法所依据的资料是规划设计或⽅案设计，对项⽬具体细节掌握得还不够充分，因⽽算出的数字也⽐较粗略，精确度低。只能作为⼯程造价的⼀种估计，⽤于项⽬的机会研究和初步

评价。

所谓精算⾜相对于粗算⽽⾔的，计算依据是项⽬的初步设计以及当地的建安⼯程概算定额。由于它对项⽬细节的掌握以及计算标准都⽐粗算要充分、可靠，因⽽预测精度⾼，也⽐较简便。这种⽅法的缺点，⼀是它是⼀种静态的算法，对于项⽬细节的动态变动通过量上的放⼤来考虑，显然不⼀定准确；⼆是概算定额是本地区统⼀颁布的标准，价格⽔平固定⽽且滞后。在市场经济条件下，价格⽔平完全根据市场当时的需求状况⽽定，变动快，这种相对固定的标准很难准确估量价格变动因素对⼯程的影响，⼤⼤影响估算值的精确性。

总之，⽆论是粗算还是精算，在算法上都应作改进，才能适应市场经济的要求，提⾼预测精度。四、租⾦和售价

租⾦和售价是房地产开发项⽬经济评价中最重要的参数之⼀。即使租⾦和售价发⽣较⼩的变化。也会导致开发商收益的较⼤变化，同时，租⾦售价的⽔平在很⼤程度上影响⼟地价值．⽽准确地估算租⾦和售价并不容易。⼀般的评价⽅法中，租⾦和售价的确定⾜通过与市场上近期已成交的类似物业的租⾦收⼊或售价进⾏⽐较、修正后得出的。这种⽐较往往没有考虑物价上涨和租⾦售价在开发期间的增幅，⽽仅仅以当前的租⾦和售价⽔平进⾏估算。但同类型物业市场上供应与需求间关系的变化，开发建设过程中政治、经济和社会因素的变化对租⾦和售价⽔平的影响就很难定量地描述。

确定开发项⽬的租⾦或售价，需要对市场进⾏研究和⽐较。这时，常⽤同类竞争性项⽬对⽐分析⽅法。⽬前，由于挤进商品房开发的各种费⽤项⽬多、数量⼤，导致开发商成本居⾼不下、价格⽆竞争⼒和弹性可⾔。房地产开发商基本采⽤成本加利润的⽅法定价，即以⼀个不变的利润或利润率标准加上开发成本和费⽤得到销售价格。这样做的好处在于保住了商⿍房销售的基本利润，缺陷在于形成⼀个静态价格，不利于⾯向市场、适应市场竞争⽽制定合理的有竞争性的价格。在合理的商品房价格体系理顺之后，可以采⽤动态盈亏平衡分析的⽅法来预测销售价格。开发项⽇的总开发价格⼀般是指项⽬建成后出租或出售所获得的净收⼊，即从出租或出售⽑收⼈中扣除与租售相关的税费。有些经济评价⼈员认为，由于开发项⽬⼤多是在整个开发⼯程完成后才出租或出售的，所以总开发价格的计算原则应以将来的价格⽔平为依据。但在实际评价时，为保持评价的基准期规定，也为⽅便起见，常依开发前的价格⽔平进⾏评价，因为⼤多数情况下，项⽬的收⼊和⽀出受市场价格变动的影响⼤致相同，纯收益的变化不⼤。但在房地产需求旺盛的地区或时期，收⼊的增长可能会⼤于费⽤上涨，此时可根据情况将收益⽔平估算的略⾼。

五、贷款利率

贷款利率的变化对开发项⽬评价结果的影响是相当⼤的。由于房地产开发商在开发建设⼀个项⽬时，⾃有资⾦往往只占到投资总额的20％～30％，其余的部分都要通过⾦融机构，或以预售⽅式筹措，所以，资⾦使⽤成本即利息⽀出对开发商最终获利⼤⼩的影响极⼤。利率的影响，决定了开发商利⽤⾦融杠杆的有效性。六、投资收益率

投资收益率是影响经济评价结果最主要的因素之⼀。投资收益率的变化将对房地产开发项⽬的总开发价值的估算产⽣很⼤影响。在项⽬全部销售的情况下，项⽬总开发价值等于销售收⼊减销售税⾦后的销售净收⼊；⽽在项⽬全部出租的情况下，项⽬总开发价值可⽤项⽬年均净租⾦收⼊除以年投资收益率表⽰。房地产投资是国民经济整个投资系统的⼀部分，其收益率⽔平和其他⾏业的投资收益率有着密切的联系。投资收益率是指开发项⽬达到正常盈利年份时，年净租⾦收⼊与项⽬投资之⽐。房地产投资收益率的确定，⼀般要综合考虑以下⼀些因素：当前的经济状况、银⾏贷款利率和其他各⾏各业总的收益率⽔平；房地产开发项⽬的类型、地点以及对未来租⾦增长的期望；开发项⽬承租者能够连续付租的能⼒；房地产开发项⽇寿命的长短；开发项⽬投资规模的⼤⼩。通常情况下，如果开发商对项⽬建成后获利能⼒的期望值越⾼，那么其确定的投资收益率便会低些；反之，如果项⽬预期收⼊增长缓慢，开发商就应将投资收益定⾼些，以便尽快收回投资。⽬前确定投资收益率的⽅法主要是市场提取法即选取若⼲个参照项⽬的实际净租⾦收⼊与售价的⽐值，取其平均值，作为评价项⽬的年投资收益率。由于市场资料所限，选择的参照项⽬不同，最后所得的结果可能会有差别。

另外，由于开发期间市场⾏情的改变，以及参照项⽬与所评价项⽬之间的差异，项⽬评价时所选择的年投资收益率与将来实际年投资收益率相⽐。也不可避免地出现误差，从⽽使开发商要承担附加的风险。

房地产项⽇经济评价中基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项⽬经济评价结论的正确性有着重要影响。关系到项⽬操作的成败。房地产项⽬经济评价的基础数据和参数，应该建⽴在房地产市场调查与预测、房地产项⽬策划、投资与成本费⽤估算、项⽬收⼊估算与资⾦筹措的基础上进⾏。同时，还应注意对项⽬进⾏不确定性分析和多⽅案⽐选。这样，才能使基础数据和参数达到或接近实际值，最终结论才能够作为房地产开发商投资决策的依据。参考⽂献：

[1]刘洪⽟．房地产开发经营与管理[M]．北京：筑⼯业出版社，2005.[2]柴强．房地产估价理论与⽅法[M]．北京：中国建筑⼯业出版社，2005.注：本⽂为⽹友上传，不代表本站观点，与本站⽴场⽆关。0

好⽂章需要你的⿎励

你需要服务吗？

提供⼀对⼀服务，获得独家原创范⽂了解详情

期刊发表服务，轻松见刊

提供论⽂发表指导服务，1~3⽉即可见刊了解详情

被举报⽂档标题：房地产项⽬经济评价分析与探讨被举报⽂档地址：