本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
2、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。 A．温差效应 B．绿岛效应 C．温压效应 D．热岛效应
3、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。 A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格 4、住房公积金属于__所有。 A．缴存住房公积金的单位 B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同 D．住房公积金管理中心 5、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。 A．180.0 B．300.0 C．309.0 D．313.2
6、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 E：工业用地的监测点评估价格
7、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A．总效用 B．边际效用
C．总效用率 D．边际效用率
8、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。 A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书 C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证
9、注册结构工程师注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章 10、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。 A：地价款 B：房价款
C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
12、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。 A：6280 B：6408 C：6881 D：7021
E：工业用地的监测点评估价格 13、某市拟修建一大型图书馆，现根据图书馆的土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。 A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程
14、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月
20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年
E：工业用地的监测点评估价格
15、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。 A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70
E：工业用地的监测点评估价格
16、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元 A：2281.83 B：2474.60 C：3798.30 D：4119.18
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。 A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费
18、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A：建筑师 B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理 E：借款合同
19、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。 A：2.00％
B：2.13％ C：2.22％ D：2.50％
E：工业用地的监测点评估价格 20、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用
D．开发项目总投资
21、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—__。 A．报告期灭失量 B．最低销售量 C．工程量
D．盈亏平衡点量
22、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。 A．3～5 B．3～6 C．3～10 D．10～20
23、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于__。 A．5% B．7% C．4% D．6%
24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调
25、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。 A．工程师责任 B．注册会计师 C．开发商 D．律师
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。
A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
2、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。 A：条形基础 B：单独基础 C：联合基础 D：一般基础 E：特殊基础
3、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。
A．墙体承重材料 B．竹质的家具 C．装修装饰材料 D．家用电器
4、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。
A．中介管理机构 B．房地产管理机构 C．房地产估价机构
D．房地产质量管理机构 5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。 A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2
6、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。 (2009年试题) A：国有土地出让 B：国有土地转让 C：国有土地租赁
D：国有上地作价出资(入股) E：保留划拨土地使用权
7、房地产测绘成果主要包括。 A：房产簿册 B：房产数据
C：房产图集 D：房产档案 E：房产资料
8、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．利润为零时 B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标
9、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。
A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费
E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
10、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施
E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 11、权属管理的首要核心内容是__。 A．征地制度 B．房产审查制度 C．登记发证制度 D．纠纷处理制度
12、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是 A：容积率 B：绿地率 C：建筑密度
D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调
13、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款
D：土地储备贷款 E：借款合同
14、收益性房地产的价值高低主要取决于。 A：已经获得净收益的大小
B：未来获得净收益的风险 C：未来获得净收益的大小 D：目前总收益的大小
E：未来获得净收益期限的长短
15、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动
E：执行层的组织协调
16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。 A：估价服务费的支付方式
B：拟调查搜集的资料及其来源渠道 C：预计所需的时间、人力、经费 D：估价作业步骤和时间进度安排 E：违约责任
17、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。 A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．房屋内高度在2.20m以上的技术层 D．与室内不相通的装饰性阳台
18、必须经承兑才能生效的金融工具是。 A：本票 B：商业汇票 C：银行券 D：支票
E：执行层的组织协调
19、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。 A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D．屋顶楼梯间、电梯机房 E．建筑物内的变形缝
20、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。 A．《住宅平面示意图》 B．《住宅立面示意图》 C．《住宅剖面示意图》 D．《住宅质量保证书》 E．《住宅使用说明书》
21、下列不属于房地产保险估价范围的是__。 A．房地产投保时的保险价值评估
B．保险事故发生后的损失价值 C．价值的最差值的评估 D．损失程度评估 22、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。 A．合法原则
B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则
23、属于拍卖活动类型的是。 A：强制拍卖和任意拍卖 B：动产拍卖和不动产拍卖
C：有保留价拍卖和无保留价拍卖 D：一次性拍卖和再次拍卖 E：个人拍卖和企业拍卖
24、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。 A：供需分析 B：竞争分析
C：市场占有率分析 D：投资收益分析 E：宏观因素分析
25、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。 A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D．具备房地产相关知识的专业技术人员 E．考取房地产咨询人员合格证
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