卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、商品房买卖合同约定面积为150m2，价格为4000元/m2，交付使用时，产权登记面积为155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为__万元。 A．60.0 B．61.0 C．61.8 D．62.0
2、下列属于间接融资方式的是__。 A．政府发行债券 B．股票融资 C．银行借款
D．签署商业票据
3、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。 A：市场价值 B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值
E：工业用地的监测点评估价格
4、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题) A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。 A：延续 B：变更 C：注销 D：撤销
E：执行层的组织协调
6、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，
报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】
A：358．85万元 B：360．49万元 C：362．93万元 D：365．29万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。 A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险报酬
8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。 A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步
9、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A：预期原理 B：替代原理 C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格 10、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为 A：0.05 ‰ B：0.1‰ C：0.3‰ D：0.5‰
E：执行层的组织协调
11、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。 A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发 C．土地使用权出让金缴纳 D．土地使用权证书取得
12、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。 A．设计问卷 B．收集信息
C．定义市场区域 D．确定调查方式
13、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。
A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000
14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％
E：工业用地的监测点评估价格
15、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。 A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00
E：工业用地的监测点评估价格
16、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。 A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562
E：工业用地的监测点评估价格
17、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时) A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。
A：负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务
B：如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利 C：预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务 D：负债将要由企业在未来某个时日加以清偿 E：执行层的组织协调
19、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0 B．38.5 C．105.0 D．23.6 20、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。 A．2660 B．2427 C．2425 D．2294
21、土建工程计划利润的计算基数是__。 A．人工费 B．直接工程费 C．间接费
D．直接工程费+间接费
22、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为__。 A．10% B．11% C．13% D．14%
23、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况
C．对渠道的信赖度 D．购买动机
24、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】 A：估价时点 B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格 25、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。 A．在城市或区域中的地位 B．与其他地方往来的便捷性 C．与市中心的距离 D．周围环境、景观
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当__。
A．根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B．货币补偿
C．产权调换或货币补偿 D．产权调换
2、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。
A．房屋销售价格指数 B．房屋租赁价格指数 C．房屋抵押价格指数 D．房屋消费价格指数 E．土地交易价格指数
3、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。 A：自然特征 B：细分市场
C：人口密度的大小
D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域
4、下列关于一般性货币政策工具，表述不正确的是__。
A．一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具
B．法定存款准备金率指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其贷款总额的比率
C．再贴现利率指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用的利率 D．公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券 5、建筑物区分所有权包括（）等。 A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权 E．长期使用和租赁
6、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。 A．3800 B．4500 C．5200 D．5600
7、保险活动所特有的内在功能是__。 A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损
8、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是__。
A．800.62 B．687.22 C．804.73 D．752.49
9、水污染可分为。 A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染
10、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。 A．抵押物的流动性 B．贷款期限的长短 C．通货膨胀的预期
D．贷款企业的信用等级 E．所处的市场条件
11、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋 B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋 D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
12、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。
A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 13、下列属于普通股股东享有权利的有。 A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任
14、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。 A：经营成本 B：经营利润
C：销量 D：产量
E：执行层的组织协调
15、影响房地产价格的经济因素有__。 A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B．社会发展状况、房地产投机和城市化 C．财政收支及金融状况、利率 D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
16、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。 A：增加税收
B：降低存款准备金率 C：增加政府支出 D：减少转移支付 E：执行层的组织协调
17、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%
18、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。 A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7 19、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。 A：实物 B：地点 C：区位 D：用途 E：建筑面积 20、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。 A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化
21、住房公积金管理的决策机构为__。
A．住房公积金管理委员会 B．住房公积金管理中心 C．财政管理部门 D．各级人民银行
22、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。
A．国家机关用地和军事用地
B．城市基础设施用地和公益事业用地
C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 D．地方水利工程用地
E．监狱、收容教育所等机构的用地
23、下列关于地租理论，表述正确的是。
A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格
B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定
D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势
24、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{ )。 A：建筑工程团体人身意外伤害保险 B：贷款购房保证保险 C：建筑工程承包合同保险 D：安居定期保险 E：贷款购房保证保险
25、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。 A．容积率 B．空置率
C．利息备付率 D．成本利润率
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