2011年长沙楼市半年报
第一部分 上半年长沙房地产市场分析
一、上半年长沙房地产市场概览
2011年长沙房地产市场数据概览
新建商品房批准预售 新建商品房销售备案 新建商品房供销比 房地产开发投资 商品房施工面积
商品房 881.10万㎡ 992.93万㎡ 0.89:1 403.15亿 6434.41万㎡ 同比 （%） -0.87 -9.88 37.07% 15.13% 其中住宅 805.63万㎡ 894.25万㎡ 0.9:1 其中新开工面积1085.25万㎡ 同比 （%） -0.27 -12.92 -17.88% 二、供应量—上半年长沙商品房批准预售面积同比减少0.87%
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数据显示，2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。
内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。
三、销售量—上半年长沙销售备案量同比减少近一成
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统计数据显示，2011年上半年全市新建商品房累计销售备案992.93万㎡，同比减少9.88%，其中住宅销售备案894.25万㎡，同比减少12.92%；全市新建商品房累计销售备案套数93086套，同比减少5.70%，其中住宅销售备案82775套，同比减少9.31%。
从内五区销售备案面积来看，上半年内五区新建商品房累计销售备案692.56万㎡，同比减少6.65%，其中住宅销售备案628.05万㎡，同比减少8.43%。
四、供销比—上半年长沙市商品房供销比为0.89：1
2011年上半年全市商品房供销比为0.89：1，商品住宅供销比为0.90：1；其中内五区商品房供销比为0.78：1，商品住宅供销比为0.81：1。
小户型、大户型供应紧俏，60-90㎡套型是上半年功效的主力套型 2011年上半年长沙内五区住房供应套均面积为108.58㎡，同比缩小1.67%。从套型结构来看，60㎡以下、144㎡以上套型供销比低于0.70，供销差距较为明显；60-90㎡套型是上半年供销的主力套型。除90-120㎡
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面积段套型供销比为1.07：1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。
五、土地市场
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上半年长沙商业（综合）用地成交宗数最多，金额最大
2011年上半年，全市招拍挂出让土地挂牌29宗，土地面积112.49㎡。其中，商业（综合）用地挂牌18宗，土地面积73.40万㎡；住宅用地挂牌1宗，土地面积5.48万㎡；工业用地挂牌10宗，土地面积33.61万㎡。全市土地实际成交32宗，成交面积196.40万㎡，成交总金额1219947万元，综合地价水平值6212元/㎡，其中，商业用地成交面积66.32万㎡，成交金额1118445万元；住宅用地成交面积13.91万㎡，成交金额41400万元；工业用地成交面积116.17万㎡，成交金额60102万元。（数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）。
六、房地产投资施工情况
上半年完成投资额同比增长较大，新开工面积有所萎缩
2011年上半年，长沙市（含四县市）完成房地产开发投资403.15亿，同比增长37.07%。商品房施工面积6434.41万㎡，其中新开工面积1085.25万㎡，同比分别增长15.13%、-17.88%；竣工面积777.91万㎡，同比增长94.85%。新开工面积的同比下降预示后期商品房供应将面临一定萎缩。
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七、新建商品房待售分析
从面积段来看：长沙商品房市场上供应以90㎡以上的大户型为主。 分区来看：岳麓区、雨花区、开福区由于城市的快速发展、新城的建设，房地产业风生水起，发展迅猛，供应量的提升必然有待售现象，而芙蓉区、天心区作为中心老城区，房地产快速发展期接近尾声，新增房地产项目由于地块稀缺而有限，所以待售情况较少。
八、价格分析
2011年上半年长沙商品住宅均价表
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近一年来长沙市新建商品住宅网签均价走势
1-6 月，新建商品住宅网签均价6280元/㎡，芙蓉区均价居高，接近7000 元/㎡，岳麓区均价最低，唯一在6000元/㎡以下的区域。
从均价走势图来看，2月份以来，政策影响下，长沙房价只经历了短暂的回落之后就迅速回升，近两月均价都超过了6500元/㎡；与成交量的低迷相比价格的坚挺无疑让人看到了长沙楼市还未进入以量换价的阶段。
第二部分 2011年下半年市场预测
一、政策预测
1、政策力度继续加强，房地产“政策底”渐行渐进 2、下半年商品房供应量稳中有升，市场竞争激烈
2011年上半年长沙市（含四县市）完成房地产开发投资403.15亿元，同比增长37.07%。商品房施工面积6434.41万㎡，同比分别曾长15.13%；其中新开工面积1085.25 万㎡，同比分别下降17.88%；竣工面积777.91万㎡，同比增长94.85%。商品房供应量的增长将会增加下半年市场竞争压力，市场出现供过于求的情况。
3、刚性需求受到购房成本增加影响，购房推迟或缩小需求面积
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此次房地产政策配合有银根紧缩、房贷利率上调等经济手段，刚性需求客户购房积极性受到商业贷款和公积金贷款利率上调的共同作用影响，贷款成本显著增加，刚需客户购房积极性受到影响，下半年预计不会放松调控力度，银行贷款额度较上半年有所减少，不利于刚性需求客户购房置业，也将有部分刚需客户选择购置面积相对较小的套型。
二、价格预测
政策没有放松的迹象，反而越发加强调控力度，2011年下半年长沙房价面临的环境更加复杂，供应量增加、开发成本增加、开发商资金压力等多方面因素共同影响下，下半年11月份以后，长沙市房价或将有小幅度下降空间，但3年内长沙市房价仍将呈现波动上涨趋势，
主要原因有以下几点：
1、地铁、轻轨、过江隧道开工建设、长株潭融城效应等，提升了城市环境的同时也会提高长沙的整体房价；同时，高档精装修、江景项目等批量入市，生产要素、劳动成本以及物价上涨也将是激发房价上涨的动力。
2、据《长沙市城市总体规划（2003—2020）》，长沙将规划建千万级人口大都市，规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里，形成以湘江为中轴、向南北延伸的“一轴两带”拓展格局，长沙市区人口将有大幅度增长，这也给房地产市场带来更多刚性需求，成为3-5年时间内，长沙市房价上涨的重要带动因素。
3、长沙在中部省份中房价处于较低水平，上涨空间仍然较大。 从目前上半年市场来看，2011年上半年住宅销售备案均价结构来看，4000-6500元/平米各价位住宅销售备案量合计占总量的55.17%，是我市当
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前普通商品住宅销售备案的主力价位；7000元/平米以上的价位备案量超过17%，这部分主要是各区精装修以及市中心高档楼盘备案，随着精装修方式进一步被市场接受，预计其比例将出现进一步增大。
三、下半年供给量预测
2011年7-12月，长沙全市商品房预计供应量达938.06万㎡（已取得施工证而未有预售证货量），将有163个项目陆续推出新货。
其中，在售项目114个，新开盘项目49个，今年后续货量以老盘新推为主。平均推算下来，年内每月的市场供应量将高达156.34万㎡左右，未来竞争非常激烈。
长沙下半年商品房供应量预测
状态 在建在售项目 在建未售新项目 合计
数量 114 49 163 2011年下半年可供货量（万㎡） 625.31 312.75 938.06 各板块货量分析以及下半年推货项目及数量对比
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1、从各板块预计推货楼盘的数量来看，中心区和尚东板块供应货量最多，其次为省府红星片区，其他板块除大托暮云、麓北等板块货量较少之外，其他各区数量均比较均衡，星沙区域的供应也相对较多。
2、其中，中心板块仍然多以20万方以下小体量或单体楼项目为主。
2011年下半年各板块可供货量对比150100500中心北城大托暮金星北麓北麓谷雷麓南尚东省府红天际岭伍家岭武广星沙货量（万㎡）138.9854.127.4762.5643.6354.9953.19113.28119.3554.7959.0961.7494.89
3、2011下半年推售体量排行榜
长沙2011年底前，推货量最大的三个项目，分别是万达广场、鑫科明珠以及恒大名都；其中万达已经于6月推出了首批精装豪宅，之后还会有其写字楼以及酒店的推出。
排名 项目名称 1 2 3 4 5 开发商 所处板块 状态 2011年后续供应量 （万㎡） 25.56 20.93 20.35 19.7 19.68 19.27 18.39 17.2 17.05 15.45 万达广场 万达 中心板块 在建在售 鑫科明珠 长沙鑫科房地产有限公司 尚东板块 在建未售 恒大名都 恒大 金星北 在建在售 才子佳郡 长沙才子房地产开发有限公司 尚东 在建未售 阳光锦城 纳爱斯 中心板块 在建未售 新华都 6 新华都实业集团 武广新城 在建在售 万家城 7 盈峰翠邸 和记黄埔地产 金星北 在建在售 8 长房〃时代城 长房 麓谷雷锋 在建在售 9 湘域熙岸 景鹏控股集团 尚东板块 在建在售 10 旭辉〃华庭 湖南隆晟置业发展有限公司 星沙 在建在售
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