扬州市老城区6号街坊控制性详细规划文本

扬州市老城区6号街坊控制性详细规划文本

第一章 总 则

第1条 编制规划的背景、目的

为贯彻扬州市总体规划、深化落实《老城区控制性详细规划大纲》内容、加强老城区传统风貌保护、科学指导老城区整治与更新、适应城市发展和居民现代生活需求，特制定本规划。

第2条 编制规划的基本依据

本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》的规定，按照建设部颁布的《城市规划编制办法》的要求制定，符合有关标准、技术规范的要求。

第3条 规划的法律运用范围

任何单位和个人在本区范围内进行各项建设活动必须遵守本规划，凡与本规划有矛盾和冲突的，以本规划为准。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。

第4条 文本与图则的法律效力，与其它有关的规范与技术标准的关系 1、文本与图则配套使用，二者不可分割，具有同等法律效力。

2、文本涉及的指标是结合扬州老城区实际情况和发展要求所制定的，未涉及的指标应符合国家、江苏省及扬州市的有关规范和规定。

3、本规划解释权属于扬州市规划局。

第二章 规划依据、原则、目标

第5条 规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《中华人民共和国文物保》（2002）

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3、《江苏省历史文化名城名镇保护条例》（2002） 4、《城市规划编制办法实施细则》

5、《城市规划用地分类与规划建设用地标准》 6、《城市居住区规划设计规范》 7、《江苏省城市规划管理技术规定》

8、《扬州市老城区控制性详细规划大纲》（2002）

第6条 规划原则

1、遵循“整体控制、积极保护、合理保留、全面改善”的方针，体现全面保护老城区风貌的基本原则与要求。

2、遵循保护与发展并重的原则，尽量保持街坊原有格局和空间形态，根据实际需要适时调整用地功能，完善基础设施，改善居住环境，方便居民生活。

第7条 本街坊现状及存在的主要问题

1、土地利用不尽合理，规划用地内尚有扬州印刷厂和部分仓储用地，对周边环境有

一定影响。

2、仁丰里历史街区局部传统风貌受到一定破坏。 3、工人广场及毓贤商业街区功能未完全发挥。 4、整个街坊缺少东西向联系的主要通道。 5、基础设施较差，街坊内的现状管网及道路偏小。

第 规划重点与目标

1、加强仁丰里历史文化保护区和教场地段的保护与整治，确定合理的保护与更新模

式

2、依据扬州市老城区功能特征，调整了街坊用地结构，取消工业用地，完善城市公

共服务设施，提高绿地指标，重点调整教场地段的功能，增加商业服务设施。

3、合理确定人口密度，降低建筑密度，改善居住条件，提高环境质量。 4、完善街坊的基础设施，改善交通条件，适应城市现代功能与生活要求。

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5、重点加强街坊内东西向交通联系，使仁丰里历史文化保护区和教场地段能够有效

衔接。

6、通过老城区风貌的保护和城市设计的引导，提高老城区景观品质，突出老城区特

色。

第三章 街坊范围、街坊性质

第9条 街坊区位

老城区6号街坊位于老城区中部。

第10条 街坊范围

东至国庆路，西至汶河路，北至文昌中路，南至甘泉路。

第11条 街坊面积

规划街坊面呼积45.70公顷（按道路中心线计），规划净用地41.81公顷。

第12条 街坊主要性质

以 居住、文化娱乐、商业旅游为主要职能，具有一定传统风貌的街区。

第四章 土 地 使 用

第13条 用地结构调整的原则

1、坚持以体现文化内涵和改善城市环境质量为原则，尽量保持街坊原有的用地性质

和空间格局，重点理顺路网，加强街区东西向交通联系和基础设施的建设。

2、取消街坊内工业用地，适当增强商业金融、文化娱乐等功能。

第14条 用地布局调整的重点

取消工业用地，增强文昌广场周边商业及文化娱乐用地比重，将教场地段东侧居住

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用地调整为商业用地，加强小秦淮河两侧绿地建设。

第15条 土地使用适建范围规定

考虑到规划的弹性和可操作性，在特定的条件下，用地性质可根据实际情况需要做

适当调整，但应符合《扬州市老城区街坊土地使用适建范围规定表》的规定。

土地使用适建范围规定表

规划用地使用类别 行 政 融业贸服易务C2 化娱乐C3 体育C4 疗卫生育科研金商文医教居住用地R 公共建筑用地C 工业用地M 办公 C1 适建建筑类别 低层住宅 商住综合楼 单身宿舍 幼托 派出所、居委会、房管所 卫生所 、保健中心 小区配套文体设施 小型农贸商品市场 综合型商场 C5 C6 / / / / / / / / # / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / # / / / / / / / # # # # / / / / / / / # / / / / welcome

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金融、贸易、保险业 小型旅馆设施 办公、商业写字楼 小型市政公用设施 对环境无干扰工厂 普通仓库 社会停车场、库 / / / / / / / # / / / # / # # / / / # / / / / / / # / / / / / / # / / / / / / # / / / / / / / / 注：

/ # 允许设置 不得设置 符合有关规定，取得有关部门允许，可以设置

第16条

第16条 主要用地调整、规模规定

强调老城区特色，基本以街坊原有的街巷与自然界限作为地块的分界线，整个街坊

划分为27个区块，109个地块。

1、行政办公用地：主要沿文昌中路和甘泉路局部地段布置，用地性质基本予以保留。 2、商业服务及文化娱乐用地：商业服务用地主要沿文昌中路、汶河路和国庆路、甘

泉路布置，文化娱乐用地主要沿文昌广场和小秦淮河南端布置。

3、教育科研用地：原财经职业中学用地规划时予以保留。

4、医疗卫生用地：保留职业病防治所及城中医院，控制其发展规模，有条件予以搬

迁。

第17条 土地使用强度规定

建筑密度、容积率、绿地率按地块图则列表中规定的数据进行控制，地块建设中的

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容积率、建筑密度只能小于或等于地块图则中的规定值，绿地率只能等于或大于地块图则中的规定值。

第五章 保护与更新模式

第1 保护与更新原则

1、根据现状风貌及历史文脉特点，确定不同的保护要求，并按用地范围划定为不同

的保护与更新模式，便于整体控制和规划管理。

2、延续传统的街巷体系、空间形态及地方建筑特色，保持老城区的整体风貌。 3、鼓励采取小规模渐进式的有机更新模式，逐步对老城区进行整治。

第19条 保护与更新模式

根据地段内主要建筑物的整治与保护要求，按相对完整的用地范围界定如下三类保护与更新模式：

1、保护用地：指文（控）保单位或有价值的历史建筑相对集中的地段，用地范围一般包括一类风貌地段和部分二类风貌地段。

要求：原则上保护用地内建筑物以保护为主，其中文（控）保建筑和有一定历史价值的传统建筑按相应的保护要求进行保护，其他建筑一般以翻新为主，极少数与传统风貌不协调的建筑物可进行整饬或改造。

本规划范围内保护用地主要集中在仁丰里旌忠寺一线及南柳巷北段一线，面积为 7.27公顷，占总用地的17.39%。

2、整治用地：指民居相对集中、整体上具备一定的传统风貌特征的地段，另外一些

地段建筑虽不是传统建筑，但建筑体量、形式与老城区风貌较协调的地段也纳入整治用地范围。整治用地一般包括二类风貌地段及部分三类风貌地段。

要求：整治用地内建筑物以翻新及整饬为主，极少数与传统风貌不协调的建筑物可

进行改造，零星的具有历史价值的传统建筑物按相应的保护要求进行保护。

本规划范围内整治用地主要集中在仁丰里北端和南柳巷南端及新胜街两侧，面积为12.18公顷，占规划总用地的29.13%。

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3、可改造用地：指那些危旧棚户相对集中或者整体风貌与老城区很不协调的地段，

如近年来插建新建的多层建筑较集中的地段，纳入可改造用地范围，一般包括四类风貌地段和部分三类风貌地段。

要求：对于可改造用地内的建筑，由于基本不具备传统风貌特征甚至与老城区有较

大的冲突，最终应进行改造以取得与老城区整体风貌的协调。质量和环境很差的地段应逐步进行整体改造，部分大体量建筑物可暂留，留待今后条件成熟时改造；地段内零星的具有历史价值的传统建筑物应按相应的保护要求进行保护，周边的改造建筑应处理好与这些建筑的关系。

本规划范围内可改造用地主要分布在迎春巷、史巷以西，旧城七巷两侧，教场以东及糙米巷以南地段。面积为19.52公顷，占规划总用地的46.69%。

第20条 建筑的保护与整治规定

街区内的建筑采用“保护、保留、更新”三个层次加以整治。 1、保护

a、修缮：指列入市级及市级以上的文物保护和文物控制的建筑。法定保护建筑的修

缮必须坚持按原样修复，必须做到“修旧如旧、以存其真”。 文保单位或控保单位的保护范围按文物法有关规定执行；周边改造或翻新的建筑应与上述保护建筑协调。

本地段有文保单位8处，占地面积1.55公顷，为仙鹤寺、赵氏庭院、阮家祠堂、旌

忠寺、绿扬旅社、怡庐、朱氏园、甘泉县衙署门厅，均已纳入保护用地范围。

b、改善：指风貌较好、结构完整并且具有一定历史价值的传统建筑，其外观修缮必

须坚持原样修复的原则，内部可在保持原有结构体系的前提下，根据现代生活的需要加以改造。

根据统计，本地段有传统建筑72处，占地面积3.36公顷，除4处外，其余全部纳入保护或整治用地范围。

2、保留

a、整饬：指结构和质量好，与传统风貌不够协调但尚未产生强烈冲突的建筑，对这

类建筑外观不符合历史风貌的部分进行整饰，通俗说法即“穿衣带帽”。

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主要包括：总工会、皇宫大酒店、建委大楼等。

b、暂留：指建筑质量、结构较好，设施配套齐全，虽不具备传统风貌，但体量较大

的建筑，可暂时保留，条件成熟时按规划要求进行改造。

主要包括：医药商场、烟草公司、妇女儿童用品商店、轻工商场、人民商场、、华联百货大楼、东方商厦、长城大厦等。

3、更新

a、翻新：指在具有一定传统城市肌理特征的地段，建筑体量符合传统风貌要求，但

建筑质量较差，可按传统建筑的特征要求对建筑进行原地翻建。原则上翻新用地内不得增加任何新的建筑面积和建筑占地，新建建筑必须服从文本中规定的建筑高度和退让等要求，同时鼓励居民合作自建，将分布较散乱的零星建筑整合为一体，在延续传统风貌的前提下，逐步改善居住环境。

主要包括：仁丰里北端，赵氏庭院东侧，南柳巷南侧，参府街南侧及新胜街两侧地段。

b、改造：针对不具备历史价值及地方特色的简易房、危旧房以及与传统风貌冲突较

大的现代建筑，应严格控制任何新的建设活动，以保证下一步改造的顺利实施。

主要包括：人民商场地段、老年公寓地段、印刷厂地段、华联百货大楼地段、毓贤街地段、烟草公司等。

第21条 古井和大树等的保护范围及规定

1、古井周边5.0米范围为保护范围，街坊内有保护价值的大树，以树冠投影及周边

5.0米为保护范围，在本规划地段内，共有古井37处，古树5处，具体位置详见规划图则。

2、在上述保护范围内，不得新建影响景观和古树生长的建构筑物。

3、对其他有历史价值的建筑构件、标志物等,参照上述规定执行队,不得任意破坏。 4、在整治或改造过程中，应将上述要素的保护与整体环境的营造有机结合。

第六章 建 筑 控 制

第22条 建筑高度规定

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1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。

2、建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，建筑高度的取值为最大值，

实际建设时不应超出该值。

第23条 建筑高度分区

1、一类高度区：建筑高度控制在3.6米以内，绝对高度控制在6.5米以内（高度超

过3.6米的建筑用地不得超过20%）

2、二类高度区：建筑高度控制在6.5米以内，绝对高度控制在10米以内（高度超

过6.5米的建筑用地不得超过20%）

3、三类高度区：建筑高度控制在10米以内。

4、四类高度区：建筑高度以12米为主，绝对控制在16米以内

5、五类高度区：建筑高度以16.0米以内为主，原则控制在20.0米以内，个别地段

绝对控制在24.0米以内。

第24条 建筑高度控制

1、保护用地及整治用地内的建筑物高度一般维持现状高度，居民翻新建筑可适当增

加建筑高度,但不应超出一类高度区确定，同时应满足民房建设的相关规定；整饬建筑基本维持现状高度，在条件许可时，可对视觉冲突较大的建筑局部进行降层处理。

2、可改造用地根据其所处位置确定合理的建筑高度，一般在历史文化保护区及传统

建筑群周边的空间过渡地段以二类高度区为主，风貌协调区内居住建筑一般以三类为主，城市主次干道两侧根据道路宽度确定三类、四类或五类高度区。

3、为丰富老城区天际轮廓线，标志性建筑（亭、台、楼、阁等），高度可不受所在

地段高度分区。

4、本规划范围内仁丰里历史文化保护区及南柳巷地段主要规划为一类高度区；新胜

街地段、翠园路以南，旧城六巷以北，赵氏庭院以东规划为二类高度区；沿文昌中路，汶河南路主要以四类高度区为主，其余为三类高度区。

第25条 建筑退让道路红线规定

建筑退让老城区城市道路距离根据道路宽度确定，不得小于标注数值；街坊内部道

路两侧建筑不规定退让道路红线距离（街坊内部道路宽度即建筑红线宽度），在满足道路最

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小距离的前提下，可根据现状建筑和用地情况进行一定退让，要求街道空间曲折和进退有机变化。

第26条 建筑间距控制规定

1、改造类建筑住宅日照间距不低于1：1.2。街坊内增建的托儿所、幼儿园的日照间

距不低于1：1.5，住宅建筑和其它性质建筑其间距应符合消防、抗震、环境卫生、工程管线埋设和文物保护等的规定、要求。

2、翻新类建筑间距可参照执行现行民房管理规定。

第七章 道路交通

第27条 道路系统规划原则

1、1、维护老城区空间格局的完整性，保护历史遗存的真实性。 2、2、适当拓宽或增加街坊级道路，分散主干道交通压力，满足基本的生活要求。

3、在保护用地和整治用地范围内，一般应维持原有街巷走向及宽度，个别街巷在建筑翻新时可适当后退加宽，以满足最基本的生活要求，禁止随意改动传统街巷的原有路名。

4、在可改造用地范围内，根据规划大纲要求，道路可适当加宽，满足基本的消防及管线布置要求。

第2 道路宽度、断面形式、路面结构规定

1、周边城市道路根据老城区控规要求确定。

2、街坊级主干道建筑红线原则上控制为6.0米，在个别地段涉及到历史建筑保护的，

宽度可减小；规划范围内街坊级主干道为嵇家湾、迎春巷、史巷、糙米巷、参府街、教场、翠园桥、旧城七巷、北城根，上述主干路基本形成环路，方便居民生活与旅游组织。

3、街坊次干道建筑红线原则上控制为4.0-6.0米，在个别地段涉及到历史建筑保护

的，宽度可减小。本街坊次干道主要包括仁丰里、南柳巷、毓贤街、旧城四巷、旌忠巷、院大街，其中毓贤街、旧城四巷形成东西向联系教场与文昌广场之间的主要步行通道。

4、街坊道路均为人车混行道路，道路断面不强求整齐划一，而应根据两侧建筑情况

确定，尽可能利用小空间进行绿化或设置街头小型活动场地，路面结构尽可能采用扬州传统地方材料。

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第29条 广场和街巷空间节点

街坊内应根据各地块图则中广场和街巷空间节点的规定进行控制设施，主要包括嵇

家湾南侧节点、翠园桥西侧、教场等。

第30条 停车场指标及分布

1、可改造用地应根据下表控制指标设置机动车停车场。

3、3、整治用地内在进行建筑整饬或翻新时，应参照下表适当增加停车场面积。

各类建筑配建停车位规划指标

建筑类型 商业场所

一般商业建筑 计算单位 车位/100M2建筑面积 机动车 0.25 非机动车 welcome