科 —技信总 —黑龙江—— 科『技ｌ论ｊ坛 小议房产测量意义及其常见测量技术 罗小春 （肇州县房产管理处，黑龙江肇州１６６４００） 摘要：随着住房制度的进一步改革与完善，随着近年来商品房价格的持续走高，房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需 求的推动下得到了进一步的快速发展。对当前房产测量中常见的若干问题进行研究。希望能对房产测量的改善有所帮助。 关键词：房产测量；共有面积；公用面积；房产测量技术 房产测量的内容包括：房产平面控制测量、 由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面 分独立分幢。 房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积 积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进 ４．３房屋所占用的土地应为同一产权人 测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格 行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对 根据有关规定：房屋所有权人与土地使用权 的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房 某物的使用权，而“共有”则是指各共有人依照法 人相一致的原则是房屋权届登记的基本原则。如 屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等 律或合同约定，享有对某物的财产权，共有人对共 果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块 资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷 有物有使用权，收益权和处置权，公有物只能被公 土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该 的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化， 用人公用而不能被公用人共有。 房屋不能作为一幢处理。 房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财 ３常见房产测量技术 ４．４有共同的共有共用设施 富。 房产测量技术经过多年的发展，目前常见的 “幢”的划分，对广大产权人丽言，最重要的是 为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房 测量技术主要有： 对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各 销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商 ３．１房产数字化测图技术 部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是 品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权 数字化测图是采用一定的方法采集有关的信 作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计 益，建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公 息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编 算的影响可以忽略不计。 用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中涉及到此 辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它 城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵 类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对 输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在 头，土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政 这方面的几个问题作更深人的探讨。 房产地形汛量、地籍测量中得到了广泛的应用，数 建设等部门共同担纲顶基础性工作，这样既 １房产测量的意义 字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、 能有效的避免政府重 资金投人、重复的基础 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体 图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成 测绘，又能保证信息的共享，也能保证基础测绘中 形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可 图的一个主要发展方向。 的统一性（即统一的作业要求、统一的测量精度、 以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结 ３．２运用坐标解析法进行房产测量的计算 统一的成图质量、统一的成果管理）和唯一性（成 果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力， 房屋销售面积计算比较复杂。一般来说房产 果的唯一性）。基于这一基础图的房产测绘也就减 处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人 面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。 少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法 的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测 其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑 对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而 量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为 面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算 言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好 产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房 是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房 的单位。应该通过改制这一契机，广招贤才，苦练 屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违 销售过程。房地产界址和房产面积纠纷时有发生。 内功，重点投人到城市基础图的测绘中去，更好发 章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市 因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结 挥先锋带头作用。 建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有 果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用 房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理 关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其 坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意 的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因 用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和 义。 而加强房产测量研究具有重要意义。 权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位 ３．３ ＧＰＳ技术在房产测量中的应用 置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理 ＧＰＳ技术是当前快速发展的数字定位测量技 提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土 术，ＧＰＳ技术因其卓有效的性能而在目前得到了 地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案 广泛的应用房产测绘系统以ＧＩＳ的方式绘制、定 的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开 义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房 发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。 屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分 最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩 层分户。 水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部 ４房产测量中“幢”的划分 分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主 幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测 意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的 量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念 利益，有利于维护正常的市场秩序。 进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基 房产测量随着房屋价格的上涨丽愈发广受 本原则主要有： 关注，因而在此意义上对房屋测量若干问题进行 ４．１应同期规划、同期建设、同期验收 研究具有重大的意义。 理论上和实践操作巾，同一幢楼应该是同期 ２共有建筑面积和公用建筑面积 规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设 共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房 和验收的项目将各自独立，单独成幢。 产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监 ４．２地面以上部分的基础、结构应为统一整 督局颁布的ＪＪＦ１０５８—１９９８《商品房销售面积测量 体 与计算》国家计量技术规范的规定：消费者购买的 作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应 商品房建筑面积（销售面积）为该商品房套内建筑 为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连， 面积及应分摊的共有建筑面积之和；建设部建房 即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可 ｆ１９９５１５１＂７号文件也曾明确指出：商品房建筑面积 分割。如果房屋各部分问互不相连，则可以将各部 一５０—
