考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。 A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5
2、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。 A．650 B．687 C．585 D．630
3、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。 A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70
E：工业用地的监测点评估价格
4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方 B．转让人
C．规划行政主管部门
D．原出让方和市、县规划行政主管部门 5、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D．房地产估价报告应由估价师个人出具
6、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，
该刑期是__。
A．三年以上六年以下 B．二年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下
7、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。 A．94.12 B．92.14 C．91.24 D．93.25
8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
9、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25%
10、假设开发法的基本理论依据是。 A：生产费用原理 B：预期原理 C：替代原理 D：供求原理
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。 A：50元／㎡ B：250元／㎡ C：300元／㎡ D：350元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
12、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
13、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。 A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位 D．全体职工
14、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡．可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为。 A：71.11％ B：88.89％ C：91.67％ D：93.33％ E：借款合同
15、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：4
E：执行层的组织协调
16、固定资产投资是指包括__的投资。 A．购买原材料 B．购买燃料动力 C．购备品备件 D．购买机器设备
17、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
18、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变
D．不能确定
19、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。 A．包含求在建工程的公式 B．包含求熟地价值的公式 C．包含求毛地价值的公式 D．不包含求旧房价值的公式 20、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。 A：7.02％
B：7.04％ C：7.50％ D：7.85％ E：借款合同
21、下列不属于无偿收回土地条件的是。 A：城市规划区范围内
B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章
22、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100
23、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。 A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57
E：工业用地的监测点评估价格
24、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。 A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格
25、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。 A．乡镇企业属于集体企业 B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押 D．经过乡镇政府主管部门批准后
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。
A：30 B：60 C：80 D：100
E：执行层的组织协调
2、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。 A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权
4、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。 A：应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 5、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积
6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。
A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和
B：建设项目可由一个或几个工程项目构成
C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程
7、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为__。 A．N=t+n B．N＜t+n C．N＞t+n
D．A、B、C都可能
8、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收
取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 9、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提
C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁
D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 10、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由确定。 A：房地产估价机构 B：人民法院 C：抵押权人
D：人民法院和房地产估价机构共同 E：执行层的组织协调
11、资金的时间价值体现了为放弃__的损失所应得到的补偿。 A．利息收入 B．即期消费 C．未来消费 D．税金
12、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件
B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权
E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同
14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。 A．15.0% B．15.7% C．12.6% D．11.6%
15、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。 A．社会平均利润率 B．资本供求状况
C．国家宏观信贷政策
D．目标收益率
16、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。 A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁
17、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。 A：城市地籍图比例尺一般为1：500
B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500 C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺
D：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000 E：房产分户图的比例尺一般为1：200
18、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。 A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控
B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％ D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40% 20、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化
21、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。 A．边际收益等于边际成本 B．边际收益小于边际成本 C．总收益等于总成本
D．边际收益大于边际成本
22、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
23、下列属于限制流通物的包括。 A：弹药 B：麻醉药品 C：文物艺术品 D：化工物品 E：武器
24、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有__。 A．层高不超过2.20m(含2.2的永久性建筑不计算建筑面积
B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积 C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积 25、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。 A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素 C．我国的城市规划控制基本上属于通则式 D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
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