某智慧农业园区项目
可行性研究报告
编制单位：北京尚普信息咨询有限公司
北京总公司：北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦11层 网址：http://plan.cu-market.com.cn/
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目录
第一章 项目总论 ............................................... 7 第一节 项目基本情况 ........................................... 7
一、项目名称 ................................................ 7 二、项目单位 ................................................ 7 三、项目性质 ................................................ 7 四、项目地点 ................................................ 7 五、项目建设内容 ............................................ 7 六、项目投资构成及资金筹措 .................................. 8 第二节 项目效益分析 ........................................... 9 一、社会效益分析 ............................................ 9 二、经济效益及评价 ......................................... 10 第三节 可行性报告编制依据及研究范围 .......................... 11 一、编制依据 ............................................... 11 二、编制原则 ............................................... 12 三、研究范围 ............................................... 12 第二章 项目背景及必要性 ...................................... 13 第一节 项目背景 .............................................. 13 一、背景 ............................................... 13 二、经济背景 ............................................... 19 三、社会背景 ............................................... 20
.................................... 24 第二节 项目建设必要性分析
一、项目建设是响应国家及地方号召，符合乡村的发展规划 ... 24 二、项目建设是现代农业农村发展形势的客观需求 ............... 24 …… 第三章 项目市场分析 .......................................... 27 第一节 全国农业市场分析 ...................................... 27
一、农业生产总值 ........................................... 27 二、农民人口 ............................................... 27 三、粮食种植面积 ........................................... 28 四、农业产品产量 ........................................... 29 五、有机产品 ............................................... 30 第二节 休闲农业旅游市场分析 .................................. 30 一、休闲农业旅游发展概述 ................................... 30 二、休闲农业旅游的发展阶段 ................................. 31
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三、休闲农业旅游的地域模式 ................................. 31 四、休闲农业旅游的主要类型 ................................. 31 五、休闲农业旅游的功能分区 ................................. 32 六、休闲农业旅游市场现状 ................................... 33 七、休闲农业旅业市场发展趋势 ........................... 34 第三节 智慧农业分析 .......................................... 35 一、智慧农业简述 ........................................... 35 二、智慧农业发展现状 ....................................... 36 三、发展存在的问题 ......................................... 38 四、发展趋势 ............................................... 39 第四节 共享农庄分析 .......................................... 39 一、共享农庄介绍 ........................................... 39 二、共享农庄结构 ........................................... 40 三、共享农庄建设的现状 ..................................... 42 四、共享农庄的开发运营模式 ................................. 43 第五节 国内外成功的特色农业案例介绍 .......................... 50 一、国外成功案例介绍 ....................................... 50 二、国内成功的特色农业介绍 ................................. 三、借鉴学习国内外特色农业 ................................. 60 第四章 项目选址分析 .......................................... 62 第一节 项目选址要求 .......................................... 62 一、选址要求 ............................................... 62 二、相关产业和支持产业分析 ................................. 62 第二节 项目区位条件 .......................................... 63 一、项目建设地点 ........................................... 63 二、地理环境条件 ........................................... 三、交通条件 ............................................... 四、旅游 ................................................... 第三节 项目选址合理性分析 .................................... 65 第五章 项目规划方案及建设方案 ................................ 66 第一节 空间结构及功能分区 .................................... 66 第二节 项目区域规划 .......................................... 67 一、总部基地 ............................................... 67 二、共享农庄 ............................................... 68 三、会员俱乐部 ............................................. 69 三、直营店、交易市场 ....................................... 70 第三节 项目建设方案 .......................................... 72
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一、项目建设原则 ........................................... 72 二、项目建设内容 ........................................... 72 三、土建工程 ............................................... 73 第六章 项目公辅工程 .......................................... 75 第一节 给排水系统 ............................................ 75 一、设计依据 ............................................... 75 二、供水 ................................................... 75 三、排水系统 ............................................... 76 四、主要设备材料选择 ....................................... 77 五、系统和设备的控制 ....................................... 77 第二节 电气系统 .............................................. 77 一、供配电设计依据 ......................................... 77 二、设计范围 ............................................... 78 三、变配电系统 ............................................. 78 四、电力系统 ............................................... 79 五、照明系统 ............................................... 80 六、防雷与接地系统 ......................................... 80 七、消防系统的供电及监控 ................................... 80 八、电力监控系统 ........................................... 81 九、弱电设计 ............................................... 81 第三节 空调及通风 ............................................ 82 一、编制依据 ............................................... 82 二、空调冷热源 ............................................. 82 三、通风系统 ............................................... 82 四、生命安全系统 ........................................... 82 第四节 燃气供应 .............................................. 83 一、编制依据 ............................................... 83 二、设计概况 ............................................... 83 三、管道敷设： ............................................. 83 第五节 现代农业技术应用工程 .................................. 84 一、“五化”建设 ........................................... 84 二、技术应用 ............................................... 84 第七章 项目环境保护 .......................................... 第一节 执行标准及排放标准 .................................... 第二节 项目建设期环境保护 .................................... 一、施工废气和扬尘处理 ..................................... 二、施工废水处理 ........................................... 90
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三、施工噪声处理 ........................................... 90 四、施工固体废弃物处理 ..................................... 91 第三节 项目运营期环境保护 .................................... 91 一、废水 ................................................... 91 二、废气 ................................................... 92 三、固废 ................................................... 92 四、噪声 ................................................... 93 第四节 环境影响综合评价 ...................................... 93 第八章 职业安全与卫生及消防设施方案 .......................... 94 第一节 职业安全 .............................................. 94 一、劳动保护与安全卫生 ..................................... 94 二、消防安全 ............................................... 95 第二节 消防设施及方案 ........................................ 95 一、设计标准及规程 ......................................... 95 二、建筑 ................................................... 95 三、给水消防 ............................................... 95 四、电气消防 ............................................... 96 第三节 防范措施 .............................................. 96 一、主要技术措施 ........................................... 96 二、主要管理措施 ........................................... 97 第九章 节能方案分析 .......................................... 98 第一节 用能标准和节能规范 .................................... 98 一、相关法律、法规、规划和产业 ......................... 98 二、建筑类相关标准及规范 ................................... 98 三、相关终端用能产品能耗标准 ............................... 99 第二节 节能措施 .............................................. 99 一、节电 ................................................... 99 二、节水 .................................................. 100 三、建筑节能 .............................................. 100 第三节 项目能耗分析 ......................................... 101 一、主要能源消耗种类 ...................................... 101 二、项目所在地能源供应状况分析 ............................ 101 第十章 项目组织管理及实施进度 ............................... 102 第一节 项目组织管理 ......................................... 102 一、项目实施管理 .......................................... 102 二、资金与信息管理 ........................................ 103
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第二节 项目建设及运行管理 ................................... 103 一、项目的后期管理 ........................................ 103 二、项目建成后管理 ........................................ 103 三、劳动定员 .............................................. 104 第三节 项目实施进度 ......................................... 104 一、项目施工组织措施 ...................................... 104 二、项目总体开发进度安排 .................................. 105 第十一章 项目预计投资估算及资金筹措 ......................... 106 第一节 估算范围 ............................................. 106 第二节 估算依据 ............................................. 106
............................................. 106 第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算 ....................................... 107 一、项目一期投资估算 ...................................... 107 二、项目二期投资估算 ...................................... 109 三、项目总投资估算 ........................................ 111 第五节 资金使用计划 ......................................... 111 第十二章 项目财务效益分析 ................................... 112 第一节 项目财务测算 ......................................... 112 一、 评价依据 ............................................. 112 二、营业收入及税金测算 .................................... 112 三、成本费用测算 .......................................... 114 四、利润测算 .............................................. 115 第二节 财务评价指标 ......................................... 115 一、财务净现值FNPV ....................................... 115 二、财务内部收益率FIRR ................................... 116 三、项目投资回收期Pt ..................................... 116 四、总投资收益率（ROI） ................................... 117 五、项目总投资净利润率（ROE） ............................. 117 第三节 项目不确定性分析 ..................................... 117 第四节 财务评价结论 ......................................... 119 第十三章 项目的社会效益分析 ................................. 121 第一节 社会影响分析 ......................................... 121 一、对居民收入的影响 ...................................... 121 二、对居民生活水平与生活质量的影响 ........................ 121 三、对当地居民就业的影响 .................................. 121 四、对不同利益群体的影响 .................................. 121
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五、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响 ............ 122 六、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响 .................... 122 第二节 社会互适性分析 ....................................... 122 第三节 社会风险分析 ......................................... 122
..................................... 123 第四节 社会效益分析结论
第十四章 项目可行性研究结论及建议 ........................... 124 第一节 建设项目可行性研究结论 ............................... 124
一、宏观背景的可行性研究结论 .............................. 124 二、市场环境的可行性研究结论 .............................. 124 三、拟建方案建设条件的可行性研究结论 ...................... 124 四、资金安排合理性的可行性研究结论 ........................ 124 五、环境影响的可行性研究结论 .............................. 125 六、经济效益的可行性研究结论 .............................. 125 七、社会效益的可行性研究结论 .............................. 125 八、研究结论总述 .......................................... 126
............................... 126 第二节 建设项目可行性研究建议
附表： ...................................................... 128
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可行性研究报告用途：
可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，企业从国家、市场形势、建设方案、生产工艺、设备选型、投资估算、投资风险等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、判断项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效益，为决策者和主管机关审批的上报文件。
尚普咨询优势：
（1）尚普咨询现在已经成为三星电子、西门子、LG、微软、索尼、松下、陶氏化学、壳牌、埃森哲等世界500强企业的指定供应商；
（2）国家统计局授权的首批涉外调查许可单位； （3）财政部首批PPP咨询机构入库单位； （4）银行贷款重点推荐单位；
（5）投资咨询领域率先通过ISO9001:2008质量管理认证单位； （6）公司众多投资分析师为多家财经媒体特约撰稿人；
（7）与多家世界知名投资机构（例如IDG、软银赛富、华平创业、红杉资本、渤海产业投资基金等）合作，拥有众多融资渠道，切实为企业解决融资需求。
报告摘要：
通过本报告详细分析项目在建设背景、市场环境、建设方案、工艺技术方案、投资方案、财务测算方面的可行性；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目立项提供参考依据。……
本报告根据国家对建设项目编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。
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第一章 项目总论
第一节 项目基本情况
一、项目名称 二、项目单位 三、项目性质 四、项目地点 五、项目建设内容
项目建设总占地面积**亩，总建筑面积***平方米，主要项目建设内容：总……
图表 1：项目建设内容及规模
六、项目投资构成及资金筹措
项目总投资……
图表 2：项目总投资估算（单位：万元）
序号 1 2 3 项目 项目一期投资 项目二期投资 项目总投资 金额 1、项目一期投资估算 项目一期投资……
图表 3：项目一期投资估算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 项目 固定资产投资 建设投资 工程建设费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 合计 8
占总投资比例（%） http://www.shangpu-china.com/
序号 1.1.3 1.1.3.1 1.1.3.2 1.2 2 3 项目 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 建设期利息 流动资金 总计 合计 占总投资比例（%） 2、项目二期投资估算 项目二期投资……
图表 4：项目二期投资估算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.3 1.1.3.1 1.1.3.2 1.2 2 3 项目 固定资产投资 建设投资 工程建设费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 建设期利息 流动资金 总计 合计 占总投资比例（%） 第二节 项目效益分析
一、社会效益分析
根据本项目的建设对社会影响的分析、项目与所在地区互适性分析和项目社会风险分析，可以看出，项目的建设和运营不会产生或者引发、宗教矛盾，、宗教问题风险发生的可能性不大。
项目实施将会直接和间接增加当地居民的就业机会。项目建设施工期间将产生大量的人才、人力…… 二、经济效益及评价
经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率
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为……
图表 5：项目经济效益指标汇总表
序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3 8 9 10 11 12 13 14 指标 建筑面积 总投资 项目一期投资 项目二期投资 销售收入 利润总额 净利润 总成本费用 上缴税金 上缴税金及附加 年上缴 年上缴所得税 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 财务净现值 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 单位 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 年 年 年 万元 万元 % % % 指标 备注 年均 年均 年均 年均 年均 年均 年均 年均 税前 税后 不含建设期，税前 不含建设期，税后 不含建设期，税前 不含建设期，税后 税前 税后 年均 年均 第三节 可行性报告编制依据及研究范围
一、编制依据
《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》；
《农业部关于大力实施乡村振兴战略加快推进农业转型升级的意见》； 《国家农业科技园区发展规划（2018-2025年）》； ……
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二、编制原则 三、研究范围
第二章 项目背景及必要性
第一节 项目背景
一、背景
《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》
2018年9月26日，、印发《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》。《……
《农业部关于大力实施乡村振兴战略加快推进农业转型升级的意见》 2018年2月13日，农业部公布《农业部关于大力实施乡村振兴战略加快推进农业转型升级的意见》。《意见》指出实施休闲农业和乡村旅游精品工程。
……
《国家农业科技园区发展规划（2018-2025年）》
2018年2月2日，科技部、农业部、水利部、国家林业局、中国科学院、中国农业银行共同公布……
《关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见》（国办发〔2018〕4号）
2018年01月29日，公布……
《 关于实施乡村振兴战略的意见》（一号文件） 2018年1月2日，一号文件《 关于实施乡村振兴战略的意见》……。
《国土资源部国家发展改革委关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规[2017]12号）
2017年12月07日，国土资源部、国家发展改革委联合公布……
《、关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（一号文件）
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2017年02月06日，公布《、关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。《意见》指出壮大新产业新业态，拓展农业产业链价值链。
1）大力发展乡村休闲旅游产业 ……
《国家旅游局农业部关于组织开展国家现代农业庄园创建工作的通知》（旅发〔2016〕157号）
2016年11月25日，国家旅游局、农业部联合公布《国家旅游局农业部关于组织开展国家……
…… 二、经济背景
随着GDP增速回落，国内经济结构转型优化加速，中国的经济发展开始进入“新常态”阶段。受我国经济运行良好、居民收入不断增加、居民消费水平不断升级的影响，居民在休闲农业、有机农业领域的支出不断增加。
2017年，全年国内生产总值……
图表 6：2012-2017年中国国内生产总值及增长率
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2012 2013 2014 2015 2016 增长率 2017 国内生产总值（亿元） 8% 8% 8% 7% 7% 7% 7% 7% 6% 6% 6% 12
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图表7：2012-2017年中国三大产业增加值构成
120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 三、社会背景
1、居民收入不断提高，消费结构不断升级 2017年，全年全国居民人均可支配收入……
图表8：2012-2017年全国居民人均可支配收入及增速
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 中国人均可支配收入（元） 增长率（%） 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 我国居民消费结构不断升级。2017年，全国居民人均消费支出……
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图表9：2017年全国居民人均消费支出及构成
食品烟酒 衣着 居住 教育文化娱乐 生活用品及服务 交通通信 医疗保健 其他用品和服务 2、我国农业面临转型需要
中国近些年农业生产总值同比增长逐步放缓，2017年中国农业总产值为……
图表10：2012-2017年中国农业生产总值及增长率
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2012 2013 2014 2015 2016 增长率 2017 农业生产总值（亿元） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 中国农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低，2017年仅占国民生产总值……等。
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图表11：2012-2017年中国国内生产总值、农业生产总值及农业占比 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 农业占比 国内生产总值（亿元） 农业生产总值（亿元） 8.80% 8.60% 8.40% 8.20% 8.00% 7.80% 7.60% 7.40% 7.20% 7.00% 6.80% 3、休闲农业的需求日益增长
4、食品安全问题更加刺激了有机食品需求，推动有机农业发展
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第二节 项目建设必要性分析
一、项目建设是响应国家及地方号召，符合乡村的发展规划 二、项目建设是现代农业农村发展形势的客观需求
三、项目建设是促进*****城乡统筹发展，提高整体经济生产总值 四、项目建设是增加就业，提高村民收入的需要
五、项目建设是通过设立智慧农业园区中枢平台，推动***农业可持续发展的需要
第三章 项目市场分析
第一节 全国农业市场分析
一、农业生产总值 二、农民人口 三、粮食种植面积 四、农业产品产量 五、有机产品
第二节 休闲农业旅游市场分析
一、休闲农业旅游发展概述 二、休闲农业旅游的发展阶段
休闲农业旅游作为……
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图表12：休闲农业旅游发展的价段模式
阶段模式 自发式 自主式 开发式 发展阶段 旅游主题 主导者 市场 市场消费强度（交通除外） 三、休闲农业旅游的地域模式
休闲农业旅游的地域……
图表13：休闲农业旅游开发的地域模式
模式 依托自然型 依托城市型 定位及目标市场 特点 管理形式 四、休闲农业旅游的主要类型 五、休闲农业旅游的功能分区
休闲农业旅游……
图表14：旅游农业园功能四分区方案
场所分区 占规划面积 观赏区 示范区 休闲体验 产品区 构成系统 功能导向 六、休闲农业旅游市场现状
随着我国国民经济……
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七、休闲农业旅业市场发展趋势
第三节 智慧农业分析
一、智慧农业简述
二、智慧农业发展现状
三、发展存在的问题 四、发展趋势
第四节 共享农庄分析
一、共享农庄介绍 二、共享农庄结构
1、共享结构 三、共享农庄建设的现状 四、共享农庄的开发运营模式
1、顶层设计 2、合作机制 3、产业模式
4、产品模式 共享农庄在…… （1）“共享+”产品谱系 从目前的市场需求……
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图表 15：“共享+”产品谱系
在以“共享+”…… （2）以共享厨房为例 1）共享厨房介绍 2）国内共享厨房案例 在共享经济风口…… ①熊猫星厨 ②育膳房 ③食云集 5、运营方式
与一般农庄及度假产品的…… （1）搭建农庄共享交易平台 农庄共享交易……
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图表 16：农庄共享交易平台服务
第五节 国内外成功的特色农业案例介绍
一、国外成功案例介绍
1、韩国
2、日本
3、意大利
4、美国
5、法国
6、德国
二、国内成功的特色农业介绍
1、
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2、无锡田园东方
3、成都多利农庄
4、河北
（1）南和农业嘉年华 （2）青龙农业迪士尼
图表17：国内部分成功的特色农业综合概况
序号 地区 1 2 3 4 5 无锡 成都 河北 河北 特色农业名称 桃米村 田园东方 多利农庄 南和农业嘉年华 青龙农业迪士尼 建设时间 投资金额 占地面积 年参观人次 三、借鉴学习国内外特色农业
结合国内外成功的特色农业案例，根据项目建设整体规划和需求，项目建设可借鉴之处如下所示。
图表18：国内外特色农业可借鉴之处
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 国内/国外 国外 国外 国外 国外 国外 国外 国内 国内 国内 国内 名称 韩国 日本 可借鉴之处 意大利 美国 法国 德国 无锡 成都 河北 21
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第四章 项目选址分析
第一节 项目选址要求
一、选址要求
二、相关产业和支持产业分析
第二节 项目区位条件
一、项目建设地点 二、地理环境条件 三、交通条件 四、旅游
第三节 项目选址合理性分析
第五章 项目规划方案及建设方案
第一节 空间结构及功能分区
图表 19：项目建设分区地块
图表 20：项目建设地块功能分区
第二节 项目区域规划
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第三节 项目建设方案
一、项目建设原则 二、项目建设内容 三、土建工程
1、设计原则 2、施工能力 3、抗震级别 4、结构设计
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第六章 项目公辅工程
第一节 给排水系统
一、设计依据 二、供水 三、排水系统
四、主要设备材料选择 五、系统和设备的控制
第二节 电气系统
一、供配电设计依据 二、设计范围 三、变配电系统 四、电力系统 五、照明系统 六、防雷与接地系统 七、消防系统的供电及监控 八、电力监控系统 九、弱电设计
第三节 空调及通风
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一、编制依据 二、空调冷热源 三、通风系统 四、生命安全系统
第四节 燃气供应
一、编制依据 二、设计概况 三、管道敷设：
第五节 现代农业技术应用工程
一、“五化”建设
项目按照《全国蔬菜标准园创建工作方案》进行建设，实现智慧农业园区“五化”建设运营。
……
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二、技术应用
第七章 项目环境保护
第一节 执行标准及排放标准 第二节 项目建设期环境保护
一、施工废气和扬尘处理 二、施工废水处理 三、施工噪声处理 四、施工固体废弃物处理
第三节 项目运营期环境保护
本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。
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一、废水 二、废气 三、固废 四、噪声
第四节 环境影响综合评价
第八章 职业安全与卫生及消防设施方案
第一节 职业安全
一、劳动保护与安全卫生
1、建筑布置安全 2、园区旅游安全措施 3、电气安全 二、消防安全
第二节 消防设施及方案
一、设计标准及规程 二、建筑 三、给水消防 四、电气消防
第三节 防范措施
一、主要技术措施
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二、主要管理措施
第九章 节能方案分析
第一节 用能标准和节能规范
一、相关法律、法规、规划和产业 二、建筑类相关标准及规范 三、相关终端用能产品能耗标准
第二节 节能措施
一、节电 二、节水 三、建筑节能
1、建筑节能标准要求 2、建筑节能措施
第三节 项目能耗分析
一、主要能源消耗种类
项目主要能源消耗为电力资源及水资源。项目电力消耗主要是：区域内营运设施用电……
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图表21：项目能耗总表
二、项目所在地能源供应状况分析
第十章 项目组织管理及实施进度
第一节 项目组织管理
一、项目实施管理 二、资金与信息管理
第二节 项目建设及运行管理
一、项目的后期管理
项目的后期管理主要是对项目建设和运营的管理。项目公司的管理和服务要借鉴……
二、项目建成后管理
项目建成后，公司实行总经理负责制，总经理具体负责公司的日常管理工作，实行扁平化的管理。
…… 三、劳动定员
图表22：项目定员编制一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 部门 高级管理人员 财务部 物资采购部 支持平台及技术部 营销人员 农庄服务员 农庄生产人员 合计 劳动定员 29
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第三节 项目实施进度
第十一章 项目预计投资估算及资金筹措
第一节 估算范围 第二节 估算依据 第三节 编制说明 第四节 项目总投资估算
一、项目一期投资估算
1、工程建设费用
图表 23：项目一期工程建设费用估算表（单位：万元）
2、工程建设其他费用
图表 24：项目一期工程建设其他费用估算表（单位：万元）
序号 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 项目 工程建设其他费用 建设用地费 土地流转费用 土地租赁费用 建设单位管理费 工程建设监理费 勘察设计费 场地准备及临时设施费 施工图设计文件审查 可行性咨询费 工程保险费 招投标代理费 农业设施管理费 有机认证费用 合计 3、预备费 30
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4、流动资金 5、项目建设期利息 6、项目一期投资估算
图表 25：项目一期投资估算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.3 1.1.3.1 1.1.3.2 1.2 2 3 项目 固定资产投资 建设投资 工程建设费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 建设期利息 流动资金 总计 合计 占总投资比例（%） 二、项目二期投资估算
1、工程建设费用
图表 26：项目二期工程建设费用估算表（单位：万元） 图表 27：项目二期工程建设其他费用估算表（单位：万元）
序号 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 项目 工程建设其他费用 建设用地费 土地租赁费用 建设单位管理费 工程建设监理费 勘察设计费 场地准备及临时设施费 施工图设计文件审查 可行性咨询费 工程保险费 招投标代理费 总计 3、预备费 4、流动资金 5、项目建设期利息
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6、项目二期投资估算
图表 28：项目二期投资估算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.3 1.1.3.1 1.1.3.2 1.2 2 3 项目 固定资产投资 建设投资 工程建设费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 建设期利息 流动资金 总计 合计 占总投资比例（%） 三、项目总投资估算
项目总投资……
图表 29：项目总投资估算（单位：万元）
序号 1 2 3 项目 项目一期投资 项目二期投资 项目总投资 金额 32
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第五节 资金使用计划
第十二章 项目财务效益分析
第一节 项目财务测算
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
图表 30：项目营业收入测算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 运营期 项目 营业收入 花卉 数量（亩） 均价（万元/亩） 有机蔬菜 数量（亩） 均价（万元/亩） 鲜果 数量（亩） 均价（万元/亩） 厨房 数量（万件/天） 均价（元/件） 共享民宿 数量（间） 入住率（%） 单价（元/天） 共享农庄管家服务 数量（位） 单价（万元/位） 餐饮服务 数量（万次） 单价（元/次） 手信/礼品 合计 T+1 33
T+2 T+3 T+4 T+5-12 http://www.shangpu-china.com/
序号 1.9 2 2.1 2.2 3 运营期 项目 数量（万件） 单价（元/件） 入驻商铺或企业 数量（平方米） 出租率（%） 单价 （元/平方米/天） 税金及附加 城市维护建设税 教育费附加 销项税额 进项税额 合计 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5-12 三、成本费用测算 四、利润测算
第二节 财务评价指标
一、财务净现值FNPV 二、财务内部收益率FIRR 三、项目投资回收期Pt
四、总投资收益率（ROI） 五、项目总投资净利润率（ROE）
第三节 项目不确定性分析
1、项目盈亏平衡分析
盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点（BEP），分析项目成本与收入……
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2、项目敏感性分析
敏感性分析系指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，找出敏感因素。
该项目作……
第四节 财务评价结论
经对项目投资现金流量表进行分析计算，……
图表 31：项目经济效益指标汇总表
序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3 8 9 10 11 12 13 14 指标 建筑面积 总投资 项目一期投资 项目二期投资 销售收入 利润总额 净利润 总成本费用 上缴税金 上缴税金及附加 年上缴 年上缴所得税 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 财务净现值 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 单位 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 年 年 年 万元 万元 % % % 指标 备注 年均 年均 年均 年均 年均 年均 年均 年均 税前 税后 不含建设期，税前 不含建设期，税后 不含建设期，税前 不含建设期，税后 税前 税后 年均 年均
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第十三章 项目的社会效益分析
第一节 社会影响分析
一、对居民收入的影响
二、对居民生活水平与生活质量的影响 三、对当地居民就业的影响 四、对不同利益群体的影响
五、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响 六、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响
第二节 社会互适性分析
互适性……
第三节 社会风险分析
项目的建设和运营不会产生或者引发、宗教矛盾，、宗教问题风险发生的……
第四节 社会效益分析结论
根据本项目的建设对社会影响的分析、项目与所在地区互适性分析和项目社会风险分析，可以……
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第十四章 项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
一、宏观背景的可行性研究结论 二、市场环境的可行性研究结论
三、拟建方案建设条件的可行性研究结论 五、环境影响的可行性研究结论 六、经济效益的可行性研究结论 七、社会效益的可行性研究结论 八、研究结论总述
第二节 建设项目可行性研究建议
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附表：
图表 32：项目总成本费用测算表（单位：万元）
序号 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 6 7 8 9 运营期 项目 外购原辅材料费 外购燃料及动力费 工资和福利费 修理费 其他费用 管理费用 营销费用 土地费用 经营成本 折旧费 摊销费 利息支出 合计 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12 总成本费用合计 10 38
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序号 10.1 10.2 运营期 项目 其中：可变成本 固定成本 合计 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12
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图表 33：项目利润测算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.2 2 3 3.1 3.2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 运营期 项 目 营业收入 农业自产自销类 其他 税金及附加 总成本费用 农业自产自销类 其他 补贴收入 利润总额 弥补以前年度亏损 应纳税所得额 所得税 净利润 期初未分配利润 可供分配利润 提取法定盈 合计 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12 40
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序号 运营期 项 目 余公积金 13 14 15 16 17 18 19 20 可供投资者分配利润 应付优先股股利 提取任意盈余公积金 应付普通股股利 各投资方利润分配 其中：A方（伙圭鑫） B方 （股东方） 未分配利润 息税前利润 息税折旧摊销前利润 合计 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12
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图表 34：项目投资现金流量测算表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 7 8 运营期 项目 现金流入 营业收入 补贴收入 回收资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 税金及附加 维持运营投资 所得税前净现金流量 累计所得税前净现金流量 调整所得税 所得税后净现金流量 累计所得税后净现金流量 计算指标： 项目投资财务内部收益率（％）: 建设期 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12 8.1 42
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序号 运营期 项目 项目投资财务净现值（ic=10%) 项目静态投资回收期（年,不含建设期） 所得税前净现金流量现值 累计所得税前净现金流量现值 所得税后净现金流量现值 累计所得税后净现金流量现值 计算指标： 项目动态投资回收期（年） 建设期 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 T+11 T+12 8.2 8.3 9 10 11 12 13
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