浅谈房地产行业的“挤出效应”

浅谈房地产行业的“挤出效应”

作者：董兴邦 卢吉明

来源：《商业文化》2011年第06期

摘 要：房地产行业过快发展，强烈的外部效应对其他一些行业产生明显的“挤出效应”，这些行业在房地产的高利润和房地产引起的高运营成本面前，利润降低，资金流变动。结果是，这些行业的发展受到抑制。因此，要通过各种途径尽量降低房地产的“挤出效应”。 关键词：房地产行业；资金流向；利润空间；经济结构

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）06-0292-02

挤出效应是宏观经济学上的一个概念，它主要是指政府财政支出会引起私人投资的减少，进而引起国民收入的变动。简单的说就是在国民经济总量有限的情况下，政府投资增加，会因为一系列因素的变动而排挤私人投资。挤出效应的存在会减缓经济增长，达不到财政支出的预期效果，甚至引起经济的负增长。而近几年房地产行业突飞猛进的增长在整个社会经济体系中，同样产生了类似于财政支出行为的“挤出效应”，虽然经济总体呈现上升趋势，但房地产行业的挤出效应也十分明显，值得深思。 一、房地产行业对生产制造业的“挤出效应”

首先，地价上涨，引起生产制造行业成本增加。房地产需求旺盛，国内外投资者趋利行为和投机者的投机行为以及政府卖地、片面追求GDP增长、政策导向偏差等原因，使地价连续几年持续增长。仅以2007年为例，2007 年一至三季度，全国 70个大中城市土地交易价格平均上涨 12.8%，其中一季度上涨 9.8%，二季度上涨 13.5%，三季度上涨 15%。地价上涨，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格平均上涨 6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。地价上涨，制造行业的投资在厂房建设、厂区购买或承租的成本明显增加，在全球金融危机的大环境下，制造业平均利润还没有显著回升，地价的上涨，进一步压低了制造业的利润空间，当利润率低于一定水平，资金会停止进入，转向一些高利润行业，产生“挤出效应”。

其次，大量资金流入房地产行业，抑制甚至减少了制造业资金流入。以2009年为例，2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金数额显著提高。从房地产行业的资金流入的速度和数量来看，无论资金来源于银行贷款还是国外资金的流入，在一定程度上都会影响制造业的资金状况。房地产行业的高利润，使制造业资金使用的机会成本增加。在一定

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时间内，我国经济总体可投入资金是有限的，在资金大量涌入房地产行业的同时，势必会引起制造业流入的资金减少。甚至，在利益的驱使下，资金会从制造业流出，为追逐高额利润而投资到房地产行业。从整体经济结构上看，房地产行业占据的比重越来越大，不仅来自于自身的增长，也有很大部分是抑制了其他部门的生长获得的。

因此，我们可以把房地产行业对制造业的“挤出作用”的作用机理理解为，房地产行业快速增长，通过引起制造业利润降低或相对降低，而减少了制造业的投入资金，引起制造业增长变缓。

二、房地产行业在居民消费中产生的“挤出效应”

居民住房投资支出对居民消费的挤压已经是一个长谈的话题。世界银行的研究表明，房地产行业的发展与人均GDP密切相关。当人均GDP高于800低于4000美元时，住房需求旺盛，当前我国正值这一时期。而且，目前我国城镇人均居住面积低于30平方米。因此，我国已经进入了以住房消费为主的消费结构格局。巨大的住房投资对其他消费的挤压，使我国居民的平均消费倾向逐渐下滑。总结住房消费和居民消费的关系可以得出以下几点结论：（1）住房消費数额大，对居民消费有直接的挤出作用。这一点又表现在两个方面，一方面是购买住房房价上涨，另一方面是房屋租金上扬。购房支出占人们有支付能力收入的比重增加。（2）房价上涨增加了人们的储蓄意愿。由于购房金额大，对于普通家庭而言，即使贷款购房，也需要增加储蓄来支付首付。同时，在月收入中还要拿出一部分用来偿还住房贷款、支付教育费用和其他预防性需求支出。住房消费增加，实质降低了人们的可支配收入，即使CPI持续增长，人们也不得不储蓄资金。（3）房价上涨速度快于人均GDP的增加，使消费上的挤出效应更加明显。数据显示，2004年到2009年，全国大部分城市住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海、广州等地，人均GDP和可支配收入增幅均赶不上房价的增幅。众所周知，消费是带动经济增长的一大动力，住房需求对居民消费的挤压，也会对国民经济增长产生“挤出效应”。

三、房地产行业在商品流通领域的挤出效应

商品流通领域的资金变化类似于制造业，资金追求利润的行为和流通成本增加会使商品资本增长变缓甚至负增长。而人们对商品的消费也会由于房地产行业在居民消费上的挤出作用产生降低趋势。这里主要谈一谈商品房房价和租金上涨引起商品流通成本增加而对商品流通产生的不利影响。商品房房价和租金上涨，究其原因还是在于房地产行业的过快增长。在日常生活中，经常会听到像“租金太高，做买卖不赚钱” 这样的说法。今年一月份媒体报道数据显示，北京、南京、上海等主要城市房租大幅上涨。节后，房租价格继续一路上扬。商品在生产出来以后，需要仓储运输和批发零售，仓储运输和批发零售在国民经济中也占有极其重要的地位，更重要的是批发零售是劳动价值实现的重要环节，是百姓增加收入的重要途径。商品流通利润是从生产制造业的劳动价值转移而来的，而商品能够卖出去和居民消费极其相关，而房租上涨又会增加商品流通的成本，这就会产生一个商品流通上的困境。也就是说，对商品流通领域而

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言，后方利润受限，前方居民购买能力降低，房租继续增长，商品流通行业又怎么能有利可图？当运营成本高过营业额或者机会成本太高，商铺停止营业会是更好的选择。当这种趋势逐渐明显时，房地产行业对商品流通领域的“挤出效应”会显而易见。

经济运行是各个环节有机的结合，从生产制造到商品流通和居民消费，彼此相互制约。房地产行业过快发展对其中任何一个环节产生影响，都会同时影响到其他环节。房地产行业与其他行业一起都是经济结构的组成部分，尽管对整个经济总体而言，此消彼长是经济中的“自然规律”，但是经济中各个组成部分过分消长对经济总体的合理发展也会产生不利的影响。房地产行业过快发展，其“挤出效应”是不可忽略的，那么如何有效的降低房地产的挤出效应呢？抑制房地产行业过快增长显然是主要的渠道。一方面，调整供需。07年国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中指出把城市低收入家庭住房困难作为改革的重点，并提出“十一五”期间增建1000万套廉租房和经济适用房，政府保障性住房增加房地产行业的有效供给；07年以后我国又陆续出台了许大量的土地政策、金融政策、税收政策和相关的法律法规来抑制房地产行业过度需求，在防止房地产过热发展上，起到了一定的积极作用。另一方面，更重要的应该是发挥“看得见的手”即政府调控对资金流的导向作用。资金流向对于行业发展、经济结构影响深远。我国三十几年的改革开放成果显著，资本积累大量增加，如果单纯依靠市场经济本身就会产生刺激和分化的作用，并不能很好的调整资金流向，因此，这就需要政府的调控和政策上的引导。

近些年，房地产行业对我国经济增长做出了很大贡献，抑制房地产过度繁荣，并不是为了阻止房地产行业的发展，而是尽量减少房地产行业不利的外部效应，在国民经济中起到更加积极的作用。即使当住房需求逐渐减弱，房地产行业在经济中的权重逐渐降低，开始逐渐淡出我们的视野的时候，不会因为其对其他行业过度的挤出使“后房地产时代”的经济面临困境。

作者单位：董兴邦 吉林大学东北亚研究院 卢吉明 内蒙古赤峰市兴业集团

作者简介：董兴邦（1986— ），内蒙古赤峰市人，吉林大学东北亚研究院研究生，研究方向：人口资源与环境经济学；卢吉明（1970— ），内蒙古赤峰市人，毕业于长春工业大学，内蒙古赤峰市兴业集团，工程师。

参考文献：

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